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地产新政下房地产行业

浏览次数: 日期:2015-06-27

  摘要二套房政策的调整往往会对行业产生深刻影响,例如2007 年10 月份二套房政策出台后,行业开始一轮调整,而在2008年底伴随二套房政策的松绑,行业也开始走出反转行情。同时,首次降准、降息之后的6个月左右,房价将止跌回升、开始上行。
  过去的2014年,中国宏观经济运行整体呈现出"底部徘徊、稳定复苏"状态。"底部徘徊"意味着经济增长不会失速,不会持续下行;"稳定复苏"意味着经济增长虽不会出现大的反弹,但仍然保持较高的增长水平。经济下行的因素虽仍存在,但经济逐步探底的态势是比较明显的。2015年,稳增长仍是中国经济的首要任务。中央经济工作会议以保增长作为今年经济的首要目标,政策上将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,并强调财政政策要有力度,货币政策要松紧适度。近期,物价低迷、PMI的下行预示着2015年经济开局压力较大,这将迫使决策层加快采取行动,确保经济增长能够实现软着陆。
  一、政策频出,效果初现
  2015年一季度,楼市整体延续去年的低迷态势,房地产开发投资增速较为平稳,新开工面积增速有所下行,土地成交指标也呈下滑趋势。受此影响,国家和地方层面近期均密集出台相应的救市政策。其中,今年3月30号五部委出台政策组合拳,二套房商贷&公积金贷款、首套公积金贷款首付比例降低,鼓励组合贷。同时,货币政策也有所调整,一季度分别有一次利率和存款准备金率的调整,4月份存款准备金率也下调1个百分点。
  二套房政策的调整往往会对行业产生深刻影响,例如2007 年10 月份二套房政策出台后,行业开始一轮调整,而在2008年底伴随二套房政策的松绑,行业也开始走出反转行情。同时,首次降准、降息之后的6个月左右,房价将止跌回升、开始上行。数据显示,2015年4月监测的主要城市累计成交面积环比上月上涨11.37%,近7成城市环比上涨,同比去年4月亦上涨21.81%。4月份起受各种政策利好影响,楼市成交继续回升。由此,新政对恢复市场信心、减缓库存压力的作用已经见效。
销售方面,下降趋势有所好转,成交量平稳回升。据数据显示,1-4月份,4个一线城市商品房销售面积下降2.6%,降幅比一季度收窄9.4个百分点;销售额由一季度下降10.1%转为增长5.3%。从数据来看,房地产销售市场正在逐渐褪去年初的低迷状态。年初仍处于谨慎观望的购买群体,入市情绪正逐渐恢复。



 

 开发投资方面,各项指标逐步企稳,但增速仍继续回落。1-4月份,全国房地产开发投资23669亿元,同比名义增长6.0%,增速比1-3月份回落2.5个百分点。其中,住宅投资15870亿元,增长3.7%,增速回落2.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.1%。开发投资的疲软,说明政策传导需要时间。受整体经济低迷影响,房地产投资也进入新常态,以往高速增长也不会再现。尽管央行也几次降息降准,但真正进入房地产开发环节的资金并不多,企业融资成本高的局面没有改变。我们认为销售的回暖进度将决定企业下一步的运作。随着全国房产销售数据的温和复苏,地产投资将会逐步企稳,但是整体而言,短期内较难有投资数据大幅回升的现象出现。



 

  企业资金到位方面,到位率降幅有所回升,整体房企资金压力减少。1-4 月份,房地产开发企业到位资金36279 亿元,同比下降2.5% ,降幅比1-3 月份收窄0.4 个百分点。房企资金供给的提升也间接使得投资降幅收窄。从数据来看,房地产企业资金到位率情况有所缓解,新政在一季度末才出台,政策效应尚未体现在当季的数据上。我们认为政策的不断放松对市场心态及预期影响将会愈发显著,这势必成为激发市场交易活跃的动力。预计在各地政策的频繁刺激之下,前期谨慎投资的房企也有望加速入市。



 

  土地市场方面,3月降幅收窄,市场回升迹象显现。一季度,全国300城市共推出土地面积22482万平米,同比减少34%。3月份,推出土地面积7281万平米,环比增加16%,同比减少17%。共成交土地面积17110万平米,同比减少41%。3月份,全国300个城市共成交土地面积6097万平米,环比增加50%,同比增加0.4%。总体来看,受春节假期及两会等因素影响,外加房地产市场累加高库存问题依然存在,造成土地市场持续低温,也使得各项指标均不及去年同期。季末随着政府托市政策频出,各类型土地推出量降幅有所收窄。

  房企业绩方面,多数房企出现下滑,开始谋求多元化转型。一季度,品牌房企业绩同比下滑,企业间分化较为明显。经历高增长之后,各房企在面对高库存、去化难的行情下,推盘节奏和营销动力均有所放缓,这也导致业绩出现大幅度下滑。其中,碧桂园、富力、保利地产等房企业绩下滑明显,反观万达、华润、融创、首创等房企则逆市实现一定增长。在土地投资方面,多数成交地块仍聚集于一线及热点二线城市。中小型房地产开发商将逐步退出房地产行业,房地产将成为为数不多的百强开发商和区域龙头企业的角力场,这也给资金实力雄厚的大型房企带来并购机遇。一些品牌房企通过低价收购中小型房企的优质项目以此来减少自身在二级土地市场的投入。



 

  二、市场分化,创新求进
  2015年一季度房地产行业各项新政将对市场心态及预期影响显著。中原地产数据显示,4月份以来房地产市场整体表现好于3月,全国40个典型城市的成交量较3月同期上升5%。北、上、广、深等一线城市的累计成交量更是分别同比上涨86%、20%、64%、50%。从成交数据来看,各级城市之间及同级城市内部均表现分化。虽然一二线城市相对较好,但三四线城市表现仍然较弱。可见,新政对基本面较好的城市带来了积极作用,而对供过于求的城市提振作用有限。整体而言,由于诸多城市库存依然高企,加之土地消化周期过长,需求过度透支,房价调整尚未到位,中国楼市供需关系正在走向新平衡。



 

  房企开始布局海外房地产市场,品牌房企海外投资规模日趋扩大。据统计,2012年,中国海外总投资额约700亿元;2013年,突破1000亿元;而2014年上半年,万科、绿地、碧桂园等品牌房企"出海"投资的趋势更加火爆,仅2014年1-4月中国海外投资额已达600亿元。万科表示,在控制海外投资风险的前提下,公司会继续关注可能存在的合作机会。绿地集团今年计划确保海外销售收入达到200亿元,明年力争海外销售收入达到400亿元。2014年,碧桂园再次亮剑,落子澳洲,成功拿下位于悉尼的优质地块,海外投资规模进一步扩大。
  大型房企向产品多元化发展,以突破业绩冰点,增加盈利。在地产景气度低迷的情况下,部分房企在旅游地产、养老地产和文化地产等领域看到了全新的商机。据数据显示,过去30年中国旅游地产投资总额仅8000亿元,近两年每年的投资总额都超过了1万亿元,旅游地产高速发展趋势不可小觑。在万科、保利、绿城等都已有一些养老地产项目的房企中,保利更为重视养老地产的发展,表示计划在未来5年对养老地产项目投入60亿-80亿元。而绿地开始大手笔投资建设文化地产。
  "互联网+房地产"新概念的介入,房地产企业也正在产生互联网巨头。在过去调控的10年里,很多规模较大的房地产公司倒下的原因,一方面是由于其产业单一,另外一方面则是由于缺乏与新兴行业的沟通衔接,从而不能通过资源整合获得持久发展动力。对于房地产行业来说,过去比较粗放,而未来则需更加精细化运行。从长远来看,"互联网+房地产"必将走的更远,无论是电商、众筹,还是社区APP、O2O,注重客户体验的互联网将带领房地产行业进入新的发展阶段。与此同时,房企也将充分运用互联网的发展优势及特点,提高自身服务水平、管理效率及市场竞争力。
  三、顺势而为,并购风起
  房企竞争激励,行业趋于集中化,并购重组不可避免。2015年是一个市场机制发挥其资源充分优化配置和优胜劣汰作用之年。部分中小房企面临难以为继、资不抵债的风险,大规模并购重组的可能性在逐步增加。
  近年来,我国房地产市场和证券市场均已实现快速发展,房企在境外发行房地产投资信托基金(REITs)已有先例。近日,万科与鹏华基金推出中国内地首只公募发行的房地产资产证券化产品。商业地产企业通过出售或出租给REITs以实现退市套现、回笼资金,对企业的吸引力将会大幅提升。由此我们认为,一、二线城市的相关物业在未来将迎来发展先机,最有望借由REITs实现与资本市场的对接。
  与此同时,资本市场的走牛,也使得并购基金方兴未艾。经过长达7年的调整,2014年起股市开始迎来普涨行情,国内股市已经迎来良好发展机遇。以2009年为例,当年有176家公司提出重大资产重组预案或草案,按照提出的预案金额计算,通过并购重组注入上市公司的资产总计1248亿元,增加上市公司总市值13250亿元,并购退出拥有良好的收益。目前,比较成熟的是"PE+上市公司"并购基金模式,即:私募股权投资基金(PE)充当GP(普通合伙人)与上市公司或上市公司大股东或其关联公司一同作为并购基金的发起人,成立有限合伙制并购基金;并购基金作为上市公司产业整合的主体,围绕上市公司既定的战略发展方向开展投资、并购、整合等业务,提高和巩固上市公司行业地位。对于并购基金投资的项目,由上市公司并购作为退出的主要渠道,提高投资的安全性。该模式可实现PE和上市公司共赢。
  专业的资产管理能力和卓越的创新精神,是长富汇银投资与管理规模增长的两大驱动力。长富汇银基金自成立以来就着手开展商业并购方面的工作,并与百强房企、地方政府等在内的各方进行过接洽,积极寻找有发展潜力的基础资产。2015年,我们仍将通过投资理念和交易方式的创新,最快、最好地满足融资企业和投资者的需求,不断提升企业的主动管理能力,实现"专业化、品牌化"扩张。

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