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租赁将成未来房地产主角

浏览次数: 日期:2017-01-18

“在中国房地产发展的近20年时间里,新房一直是主角,近两年二手房市场和中介机构快速发展,而未来5-10年,我相信处于上升周期、规模最大的、与消费者关联最紧密的会是租赁市场。”在《租赁崛起》报告分享会上,链家研究院院长杨现领如是说。报告中一组数据引人注目:预计到2025年,中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元,到2030年将会超过4.6万亿元。租赁市场催生品牌公寓的快速发展,在未来租赁市场格局中,品牌公寓将占据半壁江山。同时,规模是品牌公寓盈利的关键,而运营能力是核心竞争力所在。

5万亿 租赁崛起

在去库存和新型城镇化建设的大背景下,住房租赁市场已经获得较多的政策支持。2016年5月4日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,确定培育和发展住房租赁市场的措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出,实行购租并举,发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件,推动新型城镇化进程。

但是,必须面对的一个现实是,目前国内的租赁市场发展非常不充分。杨现领分析认为,从租房市场规模与房屋交易市场规模来看,2016年中国的房屋交易市场应该会超过15万亿元,其中包括约10万亿元的新房交易市场和5万亿元的二手房交易市场,但是租房市场的租金规模只有1万亿元,是整个房屋交易市场的7%。

与此同时,美国2016年房屋交易规模应该在1万亿美元左右,其中90%是二手房,10%是新房。而租房市场的规模高达5000亿美元,是整个交易市场规模的50%。“所以可以看出,中国租房市场的发展是非常不足和滞后的。”杨现领说。

在此情况下,链家研究院推出的《租赁崛起》报告表明:未来中国住房租赁市场存在很大的发展空间。未来5-10年,房地产行业中处于上升周期、规模最大的将会是租赁市场。

“未来3-5年,中国将有约2亿人进入租房市场,租金规模将超过1.5万亿元,中国未来的租房市场空间巨大。”杨现领表示。链家研究院近期推出的《租赁崛起》更是预测,未来十年,我国租房市场租金GMV(成交总额)将接近3万亿元,租赁人口近2.3亿人,到2030年,租金GMV将达4.6万亿元,租赁人口达到2.7亿人,一线城市租金GMV将超万亿元。

将形成“541”市场格局

政策红利的支撑、国内租赁市场发展的不足,导致房屋租赁市场发展**巨大。近两年,包括自如、you+、魔方公寓等在内的品牌公寓快速发展。未来,租赁市场将形成新的格局。

目前,品牌公寓的渗透率还是非常低的。以北京为例,目前大约有120万套的租赁住宅,其中40%是通过中介交易的普通租赁市场;二手房占据市场比例约40%,二房东大量集中在城郊的区域或者低客单价的房屋;业主直租即C2C的市场比例占到10%;另外的10%是包括自如在内的品牌公寓,这类占比非常低。

杨现领分析认为,“4411”是目前北京房屋租赁的市场格局,未来会变成“541”的格局,50%机构化的管理,40%租赁市场,还有10%的房屋分享。

未来的发展方向是二房东市场走向品牌公寓管理规范市场,政策文件叫“发展市场化、规模化、专业化的经营租赁机构”,未来这些机构会成为市场主导性的力量,能占据50%的市场规模。这对于品牌公寓而言,是很重要的发展机会。

目前,在品牌公寓市场中有两种模型。第一种是整栋模型,即集中式公寓。比如you+、魔方公寓等,这类公寓通过整租物业装修改造后进行出租。第二种是分散式公寓,如自如、优客、青客等,分散式公寓房源来自于业主,机构收取房屋一般签约3-5年,通过不同程度的装修之后再出租。

实际上,整栋式跟分散式两个模式的差异在于:集中式的便于管理,分散式便于获取房源做大规模。具体来看,集中式公寓规模效应临界点相对比较低,做到2万-3万间的时候,会大量分担机构管理成本、后台成本,改善盈利状况。但是,分散式公寓规模效应临界点相对较高。

运营能力是竞争核心

未来租赁市场规模巨大,各路资本、开发商也开始进军房屋租赁领域,未来行业会呈现出百花齐放的格局。杨现领认为,决定一个品牌能否立足的关键在于成本控制及运营管理的能力。

目前,不少开发商开始拿地持有做租赁,万科最新竞得的北京市海淀区两宗全自持住宅地块就是代表。尽管开发商进入租赁市场本身有着资金、建造、装修等多重天然优势,但目前国内开发企业在租赁公寓方面的问题并不在此,成本管控和运营管理才是核心关键。房企在开发销售类产品时习惯以快周转为最高目标,当持有运营时,需要考虑的却是完全不同的问题。如何在两个平行的领域都走得通,是想要涉足持有租赁领域开发企业亟待解决的问题。

近期,有多家房企来到链家,想了解链家的自如公寓到底是如何运营的,希望在长租公寓市场借鉴自如的运营模式。据介绍,自如核心的运营模式是:业主端提供资产管理,客户端向他提供更有品质的租房,其所倡导的品质租住自诞生时便是一种全新的模式。

资料显示,自如目前围绕租住和旅行已经建立起完善的产品线,是国内规模第一的长租公寓。2016年5月,自如从链家集团拆分出来作为独立子公司运营,旗下包括自如友家、自如整租、自如寓、自如民宿、自如驿。目前自如在北京、上海、深圳设有分公司。截至今年9月,自如的规模数据是:自如客(租客)累计超过60万人,管理房间数达30万间,累计服务业主超10万人,房间套数超10万套,管理房屋资产超3000亿元。

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