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提前还贷到底划不划算

浏览次数: 日期:2017-01-11

腾讯房产讯:很多家庭一旦手头有了一些闲散资金,很多家庭就会陷入了纠结状态,其中要不要提前还房贷成了大家热衷讨论的一个话题 。那么提前还贷是否划算呢,需要注意下面几点。

1. 是否准备卖房换房?

我把这个问题放在第一位,是因为如果想卖掉房子,那么提前还贷则显得非常重要。对于产权清晰的房子,出手更加容易,交易时间也会大大缩短,所以如果准备把手里的房子卖掉换所大房子,或者还掉这所房子的贷款,可以享受政策优惠买新房,那么尽快提前还钱房贷还是有必要的。

接下来的三种情况就不考虑卖房换房的,那么要不要提前还贷就要考虑这几大因素。

2. 提前还款是否有违约金?

看提前还款是否划算,还是要看还款合约中是否规定可以提前还款,如果可以的话,有没有附加的违约条款。有些银行对于过早的提前还款,每个银行的规定不一样,比如刚贷款后的1-2年要提前还款,一般银行会收取一定的违约金。计算一下这个违约金的金额高于这一年的贷款利息的话,那么建议您往后拖一两年再还款更合适。

3. 有无更好的理财投资渠道和产品?

更好的理财渠道和理财产品,这势必是要看房贷利率和投资理财产品的利率差额的对比。这种差额也是很好理解的,比如说你现在正在享受3.25%的公积金贷款利率,而你现在的理财产品的利率是5%,那么你就享受1.5%的利润,这种情况下提前还贷是不划算的。

一般来说,房贷利率低的情况有两种:

一种是公积金贷款;公积金贷款利率较商贷利率低,尤其目前公积金贷款利率已经创历史新低达到了3、25%,一般的理财产品都高于这个值。

二种是享受贷款利率折扣。有一部分购房者在买房时因为国家政策以及市场的优势,享受了贷款利率折扣。这种情况下,购房者的贷款利率也是较一般的理财产品利率低。

所以以上两种情况,如果您短期内没有换房的打算,而且有比较好的理财投资渠道,那么不着急还银行的钱是更划算的。

4. 还款期处于什么阶段?

我们都知道,买房还贷的方式主要有两种,一种是等额本息还款,一种是等额本金还款。根据理财计算,还贷期处于以下这两种情况的购房者谨慎还贷:

等额本息还款还到一半的,如果提前还贷并不划算。等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分更多的是本金,这种情况下选择提前还贷的话意义不大。

等额本金还款还了1/3以上的。等额本金还款是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。因此,此时提前还贷也不划算。

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