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二线城市房地产市场

浏览次数: 日期:2016-05-25

  国家统计局日前公布了4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示,今年4月,一线城市房价涨幅放缓,二三线城市涨幅扩大。70个大中城市中,合肥、厦门、南京新建商品住宅价格指数环比增幅取代"北上广深"分列前三。

  有业内人士分析,在政策总体没有逆转的情况下,一季度没有参与疯涨的二线城市、部分省会城市以及国家级的城市群,仍然会有表现。以前一线城市是房地产的风向标,但下一步房地产的热点和风向标都会转换,热点会转向一季度缺乏表现的二线城市、大部分的省会城市以及较大城市群的核心城市。维持这个热度,将为三四线城市的去库存营造不错的环境,还能防范一线城市房价的过快上涨,扩大泡沫风险。不过,未来随着"因城施策"思路的进一步推进,过热的一二线楼市或将继续实施调控。

  楼市热点转移

  一线城市成交量加速回落的态势,让楼市热点发生了转移。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析认为,4月份房价总体继续上涨,上涨城市个数继续增加,但城市间涨势出现了新变化,一线城市涨幅较上月有所放缓,二三线城市涨幅开始扩大。初步测算,4月份新建商品住宅价格环比综合平均涨幅一线城市比上月收窄0.7个百分点,二三线城市比上月分别扩大0.3和0.2个百分点。

  而就5月上半月的数据来看,一线城市已经开始出现回落现象。以北京为例,5月上半月,北京新建商品房住宅和二手房住宅成交量均出现超过20%的下滑,成交均价出现轻微上涨。其中新建商品房住宅网签1753套,相比4月同期的2318套,出现了24%的下调。价格则出现微涨,成交均价为36131元/平方米,比4月每平方米均价上涨了158元。

  此外,二手房住宅成交量也出现了下滑。5月上半月,北京二手房住宅签约9180套,相比4月同期的1.2万套出现了29%的下调。价格涨幅也有所收窄,成交均价为4.12万元/平方米,环比微涨0.7%。整体看,市场在三四月份冲高后,出现了比较明显的回落。

  一线城市成交量加速回落的态势,让楼市热点发生了转移。事实上,在4月份,京沪深三城二手房市场均出现了成交环比接近腰斩的急速降温。与此同时,惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海等一线周边以及热门二线城市"接棒"成为楼市火力最为集中的地方。

  不仅是房价上涨,二线城市地价的上涨势头也很明显。不久前,一宗位于南京市建邺区河西南的地块以32.8亿元完成出让,据测算楼面地价达到了45213元/平方米,而周边在售楼盘均价每平方米35000元至45000元左右,意味着"面粉贵过了面包"。

  厦门地价也不例外,保利子公司厦门中璟房地产开发有限公司以54.26亿竞得厦门市同安区同安新城地块,楼面价25838元/平方米,溢价率149.59%,刷新了厦门土地市场的总价和岛外楼面单价纪录。

  比较火爆的还有苏州土地市场。今年4月上旬,苏州共出让20余宗地块,楼面价高涨,几天时间出让的土地价款就高达350亿元。据市场人士观察,由于高地价的带动,这些地块周边的在售房源都出现了不同程度的涨价。

  值得注意的是,受到一线城市房价高、限购等原因的影响,不少消费者将目光延伸到一线城市周边,如紧邻北京的河北廊坊、保定等区域的房价此轮上涨也十分明显。

  二线城市缘何火爆

  一二线热点城市房地产投资增速有明显回升,房价、地价高企,与今年一季度的信贷宽松有比较密切的关系。

  本轮房价上涨中,二线城市量价齐升。中原地产首席分析师张大伟分析指出,这是一线城市高房价、高地价的溢出效应。中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强也认为,从以往经验看,房价无论是涨还是跌,都是从一线城市开始,进而向其他城市传导,此次也不例外。

  以合肥为例,合肥市近两三个月房价涨幅十分突出。合肥中原集团研究中心高级经理骆芳芳表示,一方面是由于宏观政策、信贷环境的宽松,另一方面是由于地价高涨、低库存等情况推动房价攀升。市场一度出现库存可消化时间短,导致待入市和观望客户开始恐慌入市。

  市场人士普遍认为,今年以来,一二线热点城市房地产投资增速有明显回升,房价、地价高企,与今年一季度的信贷宽松有比较密切的关系。受到总体信贷环境宽松的影响,无论是开发商还是有意购房的消费者,购地、置业的资金都比较充裕,使得需求得以集中释放。

  而如今二线城市房价、地价上涨的趋势火过一线城市,还有一个重要原因是一线城市的限购始终没有放开。比如,今年2月2日,央行和银监会联合下发通知,要求在不实施限购措施的城市,首套房首付比例最低降至20%,二套房最低首付款比例不低于30%。面对楼市的"高烧不退",上海和深圳分别在3月25日出台楼市调控措施,一线城市楼市总体随之略有降温。

  南京中原地产研究经理何智杰也表示,在此轮楼市调整周期内,政府一直没有放宽对一线城市的政策,而三四线城市库存大、销售难,使得开发商望而却步,从而导致热点的二线城市成为开发商进驻的焦点。比如南京,规划起点高,经济发展速度快,房地产市场健康,大量开发商涌入南京争抢土地,推动南京地价飞速上扬,从而出现地价高过房价的逆市场现象。这也影响了潜在购房者对楼市价格的预期,从而导致楼市出现抢房潮。

  此外,链家地产上海市场研究部总监陆骑麟认为,经过年初楼市的快速上涨,一线城市的土地市场已进入调整期,一线城市推地量减少,这也导致房企在一线城市的拿地风险上升,转而目光瞄准在开发商看来有上升空间的"强二线"城市。

  克而瑞研究中心报告同样显示,除了一线城市限购以及二线城市发展潜力巨大以外,土地供应量的差异也是原因之一。一线城市新增城市建设用地的难度较大,二线城市边界仍在快速扩张,土地供应充裕。而南京、苏州、武汉等热点城市产品线还相对单一,高品质产品也有着差异化生存空间。

  地方酝酿新一轮政策调控

  南京、合肥、苏州等二线代表城市已经从去库存转向了稳控房价。

  对于二线城市房价地价的高企,一些市场人士也开始关注和提示风险。融创中国董事长孙宏斌近日表示,当前国内部分城市像南京、苏州土地市场过热,已经出现较大的风险。

  不过,从最近一些城市的官方表态和动作来看,楼市调控似乎正在酝酿,南京、合肥、苏州等二线代表城市已经从去库存转向了稳控房价。这几天来,合肥市委书记两次开会说到合肥房地产调控和监管问题,一向低调的合肥房管局也开始直白地发声:政府在必要的时候,会进一步出台更为严格的政策,不排除限购限贷的政策重新回归。

  再比如,南京市国土资源局日前发布2016年供地计划,要求公开出让经营性用地700公顷,其中商品住房用地占500公顷,全年供应量同比增长30%。并且,在不久前,央行南京分行、江苏银监局等联合下发文件针对"首付贷",加强对个人住房贷款"首付资"资金来源的审查;同时,密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险。另据了解,5月17日下午,苏州市政府举行了例行会议,主题就是稳定房地产工作。会议通过了限购方案,拟于近期公布并执行。主要内容包括,购房者须满足缴纳社保1年以上,个人所得税缴纳2年以上,另推出买房者居住证需满1年等硬性规定,以防炒房和补缴社保。由于是限购政策出台的前夕,土地拍卖也暂停。5月17日,苏州市国土资源局发布公告,原定准备出让的5幅地块,因规划优化原因暂缓出让。

  除苏州外,多个二线城市近期也在储备和研究新一轮楼市政策,不排除重启限购、限贷的可能性,也将通过稳定土地市场来稳定楼市预期。

  那么,房地产政策会发生怎样的转变?张大伟分析,二、三线城市的房价约束性政策很快可能会大面积回归。包括南京、合肥这些城市,本身是属于区域的核心城市,人口其实是净流入的,对于这些城市的影响会更大、更积极一些。

  还有业内人士建议,对于楼市涨价,钱多地少、人多房少、供不应求是主要原因,要想有效平抑房价,政府需要打出组合拳。

 


 

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