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房地产业迎来第四个大宽松时代

浏览次数: 日期:2016-01-27


 

导读
  今年的中央经济工作会议报告中,罕见的用了325个字符,论述房地产去库存的重要性。业内人士看来,房地产市场即将迎来政策层面史上第四次"大宽松时代"。但各机构的总体结论十分一致,即短期内,房地产很难成为宏观经济的"增长推手"。
  见习记者 张敏 北京报道
  中央经济工作会议史无前例地大篇幅提及房地产,正在开启楼市一个新的"大宽松"时代。
  业内人士指出,回顾我国房地产调控史,过去曾有三个相对宽松的时代,分别肇始于1992年房改起步之初、1998年全面启动市场化改革、2008年金融危机后的救市。如今各项政策环境的宽松,意味着房地产业已迎来第四个大宽松时代。
  此轮以"供给侧改革"为主导的市场宽松,被认为将对房地产市场带来刺激,并使得市场销售维持在高位。但由于长期供应过剩的累积,明年的房地产开发投资、新开工等指标恐难有起色。也即,房地产业短期内仍难成为宏观经济的推手。
  三度迎来宽松环境
  "以前历届中央经济工作会议,对房地产的阐述,从未超过300字。而2014年12月的中央经济工作会议中,更是只字未提房地产。"上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,今年的中央经济工作会议报告中,罕见的用了325个字符,论述房地产去库存的重要性。
  这种"浓墨重彩"的背后,被认为隐含了监管层对于房地产的一种态度。分析指出,按照中央经济工作会议和中央城市工作会议的口径,未来还将有细化的房地产政策出台,可能涉及政府回购商品房用作保障房、农民购房优惠、房贷利息抵个税等,甚至可能包括下调首付比例。
  在很多业内人士看来,房地产市场即将迎来政策层面的"大宽松"。这也是我国房地产市场的第四次"大宽松时代"。
  第一次大宽松肇始于1992年房改之初。随着住房公积金制度的全面推行,广州、深圳、海南等城市吹响房地产开发等号角,社会贷款充裕,房地产投资增速加快。但随着海南房地产泡沫破裂和1993年紧缩性政策等推出,这一时代很快结束。
  第二次大宽松始于1998年。福利分房制度全面取消,对商品房价格的管制取消,预示着房地产全面启动市场化改革。到2002年,随着央行降息、土地招拍挂制度出台,政策环境极度宽松。此后虽不断有政策打压,但房地产市场始终保持快速发展,直到2008年,金融危机刺破市场过热的泡沫。
  第三次大宽松始于2008年末。为应对市场下行,"降息降税降首付"等一系列组合拳打出。从2009年到2014年上半年,房地产市场始终保持快速增长,市场规模屡创新高。
  2014年下半年"9•30新政"出台,即被认为是第四次大宽松的开启。今年3月30日和9月30日,监管层连续发布松绑楼市的政策,预示着房地产政策环境不断向好。
  业内人士指出,与2008年末和2009年初的市场环境相比,当前市场在信贷杠杆、税费优惠等方面均有下调空间。因此,随着年末中央经济工作会议的定调,未来房地产市场的环境还将持续宽松。
  供需格局反转
  尽管宽松的政策环境"似曾相识",但市场状况已与此前不可同日而语。此前的几轮大宽松之际,房地产业正处在增长期,市场规模尚未到达顶点。经过此后几年房地产投资连续高速增长,市场已出现明显的"供大于求"局面,增长乏力。
  来自国家统计局的数据显示,截至今年11月末,全国商品房待售面积69637万平方米,创历史新高。与2011年相比,增长幅度超过100%。
  库存过大也影响了市场信心。今年前11月,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增速仅为1.3%,创历史次低点(最低点在2009年2月,房地产开发投资累计增速为1%)。且已连续多月低于同期的固定资产投资增速。
  同期,全国房地产开发企业的土地购置面积同比下降33.1%,土地成交价款下降26.0%。连续多月保持负增长。
  "房地产核心指标仍然在拖经济的‘后腿’。"杨红旭向21世纪经济报道记者表示,尽管今年以来房地产市场交易明显回暖,但销售复苏对经济的正面影响,远不如投资放缓对经济的负面影响。
  杨红旭续称其原因在于,其一,建筑活动可以拉动水泥、钢铁等房地产业的上游和中游行业,这些行业也是导致中国经济低迷的"重灾区"。其二,作为"三驾马车"的固定资产投资,是决定经济短期企稳的关键,而房地产又是固定资产投资中最低迷的部分。
  与此同时,市场分化的局面也正加剧。多数二三四线城市的房地产市场,都出现明显的供应过剩局面。一线城市和部分东部核心城市的市场,仍然处于供不应求状态。过去几年来,一线城市和其他城市在房价增速、投资趋势、政策方向等方面的分化愈加明显。
  短期内难成经济推手
  在新一轮市场宽松的环境下,房地产市场能够有何表现?21世纪经济报道记者综合多家券商的报告发现,尽管各机构在单个指标的判断上略有不同,但其总体结论仍然十分一致,即短期内,房地产很难成为宏观经济的"增长推手"。
  中银国际的报告指出,从人口年龄结构来看,我国目前处于住宅需求的顶部区域,但考虑到明年积极推行的"去库存"战略,二三线楼市有望释放一定的销售弹性。预计2016年全国商品房销售面积同比增长5%,销售额同比增长7.6%。
  上游方面,行业投资已经进入低速运行的新常态。由于今年购地量大幅减少,预计明年上半年新开工持续低迷,施工面积也将受此拖累。综合来看,预计2016年房地产投资增速为2.8%,新开工面积同比下降10%,竣工面积同比增长4%。
  中信建投的观点与此略有出入,该机构预计,2016年全国销售面积同比下降4.5%,销售金额同比下降1.8%。理由在于,需求的累积需要周期,明年从大概率上看是市场的"小年"。但该机构也指出,未来不排除考虑由于流动性环境变化对销售预期进行调整。
  对于2016年的房地产投资增速,该机构预计为2.6%。相比之下,平安证券的观点较为悲观。该机构认为,由于新开工及土地购置下行,2016年行业投资增速有进一步下行的压力。预计2016年全国房地产投资增速同比增长1%,新开工同比增长-5%,土地成交价款同比增长3%。
  平安证券指出,2016年房地产对经济的拖累将更为严重,主要体现在两个层面:第一个层面是房地产投资增速有进一步下行的压力,这主要与房地产行业的中长期拐点有关。
  另一个层面是结构性矛盾。未来随着城市扩张乏力及对于征地的限制, 城市扩张增速显著放缓。这种结构性变化已打破企业家对"周期"的幻想,由于土地价格上升挤压公司利润,行业利润下行的变化短期内不可逆转。
  但对于房价走势,上述机构都认为明年房价存在上涨压力,一二线城市房价甚至面临大幅上升风险。平安证券预测,明年一线城市房价上升10%,二线城市上升3%,三四线城市同比持平。

 


 

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