2023年货币政策定调，如何在房地产等领域“精准”发力
在疫情防控进入“乙类乙管”常态化防控阶段，2023年全力拼经济的背景下，货币政策如何回归正常化，并支持经济高质量发展，受到社会各界广泛关注。
今年的政府工作报告指出，稳健的货币政策要精准有力。应保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，支持实体经济发展。
自去年以来，货币政策“精准有力”就被频繁提及，也是去年12月中央经济工作会议基调的延续。
多位市场分析人士认为，稳经济、促发展的重点更多在于财政政策发力。2023年货币政策稳字当头，降息降准概率不大，但房地产定向降息有可能落地。“精准有力”除了隐含总量适度外，主要是指2023年结构性货币政策工具将发挥关键作用。
全面降息降准概率不大
根据政府工作报告，2023年GDP增速目标设定为“5%左右”，居民消费价格涨幅3%左右。货币政策如何实施以支撑宏观经济回暖向上，并实现CPI预期目标？
总体来看，货币政策基调仍延续去年底中央经济工作会议“稳健的货币政策要精准有力”的要求。同时，政府工作报告指出，要坚持稳字当头、稳中求进，要保持政策连续性针对性,加强各类政策协调配合,形成共促高质量发展合力。
招联首席研究员董希淼对第一财经表示，“精准”，就要突出结构性货币政策工具作用，加大对重点领域和薄弱环节如科技创新、绿色发展、乡村振兴、小微企业等的定向“输血”，实施精准滴灌，优化信贷结构；“有力”，应继续采取必要手段包括降准降息，继续保持市场流动性合理充裕，继续降低金融机构资金成本，适度降低市场主体融资成本，向市场发出稳增长、促发展的明确信号。
东方金诚首席宏观分析师王青指出，考虑到今年经济增速反弹前景较为明朗，货币政策实施全面降息降准的概率已经不大。这也是我国货币政策操作历史及各国货币当局政策实践的一般规律。另外,当前仍处于经济修复初期阶段,加之物价上涨压力可控,2023年货币政策加息升准的可能性也很小,货币政策整体上将切实体现稳字当头。
实际上，市场对于今年降准降息大概率落空早有预期。与美联储加息周期与降息周期交替进行不同，自2018年至今的五年间我国持续处于降息周期，利率工具的操作空间持续压缩，当前我国利率水平已达历史较低水平，2022年新发放的企业贷款平均利率已降至4.17%，较2018年下降了1.28个百分点；同时主要发达国家将持续保持较高的利率水平。
金融监管部门近期也曾释放过明显的信号。对于降息，央行行长易纲日前表示，目前货币政策的一些主要变量的水平是比较合适的，实际利率的水平也是比较合适的；在降准方面，他表示，过去五年，通过14次降准，不到8%的法定存款准备金率，不像过去那么高了，但是用降准的办法来提供长期的流动性，支持实体经济，综合考虑还是一种比较有效的方式，使整个流动性在合理充裕的水平上。
基于此，植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，今年必要时可能会小幅降准，但考虑到当前流动性相对充裕，在二季度或下半年降准的可能性相对大一些。为有效兼顾内部均衡与外部均衡，2023年我国降息的概率较低。未来全球经济存在较大不确定性，我国货币政策也要兼顾短期和长期，需要保留一定的利率空间以应对未来潜在的经济增长下行问题。
但董希淼也提醒称，今年CPI涨幅设定为3%左右（2022年实际涨幅为2%），表明稳定物价的压力并不大，货币政策实施力度不会减弱。王青则强调，着眼于应对可能发生的重大意外事件冲击，2023年降息降准的大门没有完全封闭。
结构性货币政策延续
与前几年的政府工作报告内容相比，2023年的报告并未对普惠小微企业贷款增速或是新增贷款规模提出具体的目标，但提及了一些风险隐患。
政府工作报告指出，国内经济增长企稳向上基础尚需巩固，需求不足仍是突出矛盾，民间投资和民营企业预期不稳，中小微企业和个体工商户有不少困难，稳就业任务艰巨，一些基层财政收支矛盾较大。房地产市场风险隐患较多，一些中小金融机构风险暴露。
不少市场分析认为，货币政策的“精准有力”还应体现在加强金融对薄弱环节、实体经济的有效支持上。这也意味着，支撑小微企业发展，结构性货币政策将延续。
2022年以来，为加大对重点领域和薄弱环节的支持，央行持续加大结构性货币政策工具使用力度。截至去年末，我国结构性货币政策工具共有15项，余额有6.4万亿元，包括碳减排支持工具、保交楼再贷款、科技创新再贷款、设备更新改造再贷款等，在促进金融资源向重点领域与薄弱环节倾斜过程中起到了较好的牵引与带动作用。央行已明确提出要做好结构性工具的评估及分类管理工作，做到有进有退。
连平认为，未来交通运输、物流仓储业再贷款、设备更新改造专项再贷款等阶段性特征明显的工具可能会逐步退出；碳减排支持工具、普惠小微贷款支持工具、科技创新再贷款等工具可能会向绿色行业、科技创新、普惠金融等领域给予长期且稳定的金融支持。
光大证券研究所所长助理、金融业首席分析师王一峰认为，2023年结构性货币政策的重点支持领域还会继续聚焦绿色金融、科技创新、基础设施建设、保交楼四个重点方向。与此同时，下一步将持续对结构性货币政策工具进行评估。分类管理、有进有退，对于普惠金融等需要长期支持的重点领域和薄弱环节，结构性货币政策会给予较长期的、持续的支持；对于一些阶段性特征比较明显的工具要及时退出，退出时注重“缓退坡”、不要急转弯，或用其他政策工具替代，从而避免对于基础货币吞吐形成较大扰动。
而在房地产市场方面，在“有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展”的政策目标下，下一步政策支持空间依然较大。
王青分析，除了有效落实以“三支箭”为代表的房企金融支持政策外，后期政策“工具箱”在放宽购房条件、降低首付成数、下调居民房贷利率方面还有较大空间。其中，引导5年期以上LPR报价进一步下调，持续降低居民房贷利率是关键所在。在2023年政策利率（MLF利率）保持稳定的预期下，针对房地产的定向降息会持续推进。
2023全国“两会”，房地产行业的代表、委员说了啥？
一号说：
上既揽声于下，下必直抒其怀
与其说“两会”是一个观察政策延宕的时间窗口，不如说这是一场交互、吸纳、输出的ChatGpt式对话。
上既揽声于下，下必直抒其怀，坊肆间自然应和不止。种种声音，驳杂而又内里一致，久旱盼甘霖。
全国“两会”进行中，来自房地产行业的代表、委员都提了哪些建言建议，今天一号企业家从公开信息中整理出一份房地产行业代表、委员名单，同时对他们公开发表的访谈做了一番梳理，挂一漏万，谨供参考。
房地产行业“两会”代表、委员/一号企业家整理
全国人大代表、58同城CEO姚劲波：
适当放宽对房企预售房款监管资金的提取条件和流程
针对房企融资环境，全国人大代表、58同城CEO姚劲波于今年两会期间提出建议，应优化预售资金监管制度，适当放宽对房企预售房款监管资金的提取条件和流程，以及房企对销售回款合理支配的范围。
全国政协委员、中信资本董事长张懿宸：
建议阶段性推出商业不动产公募REITs
阶段性推出具有中国特色的商业不动产公募REITs工具，对于解决民生期盼、助力防范和化解金融风险、改善消费预期等具有积极意义。
适度放松对发行主体的资信要求，压实中介机构的主体责任，合理设置信用防火墙。建议制定特殊的募集资金的监管要求，建立专门的资金监管机制，统一监管募集资金，统筹使用资金，助力民生项目顺利交付。
全国政协委员、月星集团董事局主席丁佐宏：
在五大国际消费中心城市试点扩大免税经济
丁佐宏建议先以上海、北京、广州、天津、重庆为试点，率先开展扩大免税经济的相关工作。
探索逐步放开免税产业的市场准入，研究非国有资本进入免税产业的方式，以更加市场化的形式，推进免税行业健康发展。同时，进一步调整优化免税政策，加快推进关于放宽免税商品的限量、限额及限品种的政策研究和改革，并加快布局一批离岛及市内免税店。拓宽国产品牌的免税销售渠道。
全国政协委员、新希望集团董事长刘永好：
定期举办高层次的经济形势（宏观形势）分析会
加强各类涉企政策解读，保护和增强民营企业家参与发展经济的主体地位，为中小企业创造更广阔发展空间。
刘永好建议，定期举办高层次的经济形势（宏观形势）分析会，引导民营企业家正确认识和把握经济形势预期，及时了解国内外经济政治形势。对新出台的涉及民营企业的重大政策、重要观点，应及时做好阐述说明，并制定明确实施细则。
全国政协委员、华润（集团）有限公司董事长王祥明：
国有企业是国民经济的稳定器、压舱石
王祥明认为，国有企业是国民经济的稳定器、压舱石，国有资产是全体人民的宝贵财富，必须把实现好、维护好、发展好最广大人民根本利益作为发展的出发点和落脚点。
推进共同富裕，必须持续深入推进国企改革，不断增强国有企业活力、影响力、抗风险能力，实现国有资产保值增值，在守护发展人民共同财富当中更好地推进共同富裕。
全国政协委员、中国海外集团有限公司董事长颜建国：
粤港澳大湾区的“硬联通”和“软联通”一直在加速推进
相比“硬联通”，“软联通”的复杂性更高，推进难度更大。所以我今年带来的是“软联通”相关的提案，主要内容是借鉴港澳先进的国际工程管理模式，加快推进粤港澳大湾区建设标准和管理模式的互联互通，激发粤港澳大湾区融合发展的新活力、新动能。我对把粤港澳大湾区建设成为世界最大的、超一流的湾区，充满信心，充满期待。
全国政协委员、步步高集团董事长王填：
将优质的消费类基础设施纳入公募REITs
建议国家发改委将优质的消费类基础设施纳入公募REITs（不动产投资信托基金）资产池范畴，一方面将极大改善全国商业不动产的存量空间，帮助企业降低资产负债率。另一方面，将丰富国内资本市场投资品种，为国内投资者提供具备稳定收益的投资产品，改善和优化居民的投资结构。
全国政协委员、金马凯旋集团董事长肖凯旋：
激发乡土文化活力推动乡村振兴
2023年全国两会，针对乡村传统文化流失的情况，肖凯旋建议弘扬传统文化，赋能乡村振兴。发掘各地乡土文化资源优势，激发优秀传统乡土文化的活力，将乡村文化产业建设融入乡村经济社会发展，全面推动乡村振兴。
全国政协委员、禹洲集团创始人林龙安：
在实际风险可控的范围内将民营企业、地产开发企业列入白名单
建议将一些自身经营较好、债务结构合理的优质民企列入可增信名单，提供征信保护，通过帮助企业信用增进完成债券发行，让其能够在公开市场发债，从而打通资金流循环链条，让企业健康发展。
全国政协委员、香港恒基兆业集团主席李家杰：
发挥大湾区一体化优势 建设全球领先的高端医疗特区
建议国家可从推动高端跨境医疗特区建设入手，加速高质量医疗资源的跨区流动，将大湾区打造成具有全球竞争力的高端医疗市场。
在推动粤港澳大湾区高端跨境医疗特区的建设上，李家杰提出三方面的发展建议：首先，对标世界上医疗资源聚集地，发展一个集医疗康养、生物科技、旅游和会议于一体的高端跨境特区，推动形成高端医疗资源集群，并引入国际知名医疗企业和医疗资源；
其次，优化两地要素跨境流动，例如放宽两地和海外医生的跨区执业限制，放宽高端医疗药品和器械引入，允许境外保险机构进行跨境直接结算等；
最后，进一步优化内地居民到港跨境就医的便利性，在医疗签证及病历记录互通等方面给予政策便利等。
全国政协委员、香港贸易发展局主席林建岳：
香港更好融入国家发展大局、推动粤港澳大湾区高质量发展
提案重点关注支持内地企业善用香港金融市场平台，加强与亚太区投资者合作，支持香港企业进驻“一带一路”经贸合作区，并享有与内地企业同等的待遇。
此外，他建议在北部都会区设立“大湾区智慧医疗研究基地”，引入更多内地的科研机构及医疗企业进驻，将香港发展成亚洲医疗健康产业平台。
全国人大代表、荣华控股企业集团董事长崔荣华：
建立跨中央和地方、跨政府各相关部门的解决民营企业融资难、融资贵
目前，民营经济已经成为保民生、促创新，推动经济高质量发展的主力军，但是金融对民营企业的支持力度，尚不能匹配民营企业对经济社会发展的贡献。
建议建立跨中央和地方、跨政府各相关部门的解决民营企业融资难、融资贵问题常态化协同工作机制，切实提升金融对民营企业的支持力度。此外，在特殊情况下应对民营企业法人及个体工商户缓用“限消令”。
全国政协委员、香江控股董事长翟美卿：
房地产市场短期仍需温和政策护航
前期宽松政策和低房贷利率政策确实使得一部分城市初现复苏迹象，但复苏是局部而非全面的，底部修复过程也较为缓慢，短期内市场仍需要温和的政策保驾护航。民企信用水平离真正修复还需要更多时间和利好政策支持，银行与房企密集达成的银企合作有望短期提振市场信心。
除了继续等待融资环境的回暖之外，还需要等待房地产市场需求端的企稳回升，以及金融机构、购房者等市场多方的信心回归，形成行业正常的良性循环，之后带来的销售端现金回流才能有企业基本面的根本改善。
全国政协委员、祈福集团副董事长孟丽红：
加强法治协同深化粤港澳大湾区一体化发展
粤港澳大湾区在融合发展具体实践中面临诸多挑战，包括投资合作缺乏牢固的法律基础、规则衔接度不高、城市间存在较多壁垒等问题，需要进一步加强法治协同。
建议参考上海模式，授权粤港澳大湾区暂时调整部分法律规定；在粤港澳大湾区内给予港澳投资者国民待遇，逐步取消准入限制条件；设立大湾区专门法院，便捷解决大湾区经贸活动法律纠纷等。
全国政协委员、信德集团行政主席兼董事总经理何超琼：
企业家要改变思维，将资本投到国家发展的征程上
我们在港澳地区也要统筹起来，作为一个好的桥梁的作用，依靠国家，融进国家发展的进程。
澳门将来要发展成为世界旅游休闲中心，我们已经做了庄严的承诺，不会依赖单一的博彩产业。将来她希望外界更多对她的印象是，超琼打造了一个新形态的旅游目的地，成为澳门文化艺术以及文旅方面的一个参与者、创造者。
新政解读：公摊面积增大了？3月1日起外墙面层均计入建筑面积
公摊不仅没取消，反而增大了？
3月1日起，住建部公布的强制性文件《民用建筑通用规范》正式实施，其中关于外墙面层计入建筑面积的规定引起舆论热议。
一时之间，“公摊面积3月1日期增加”、“外墙也算建筑面积”等观点到处可见，这和一向广大网友期盼的“取消公摊”相背，因此舆论热议不断。但真想如何呢？
其实事情起因是源于去年7月，住建部批准发布了新规GB55031-2022《民用建筑通用规范》，该规范于2023年3月1日起实施。作为国家标准，强制性工程建设规范，该规范全部条文必须严格执行。
其中，3.1.1条文明确：建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。
简单的来说，原规范仅墙体+保温层计入建筑面积，其余找平层、胶黏剂、网格布、抹面层、涂料、面砖等等，均不计入建筑面积。今起执行的新规，相当于“所见即所得”，即建筑外墙设计完成面就是面积计算线。
#外墙算建筑面积影响有多大#公摊面积多了？
有专业人员表示，上述规范是民用建筑的通用规范，不是房产测绘的规范，对房屋面积测绘这块基本没影响。
有建筑设计从业者测算，一般来说，真石漆墙面厚度在18-20毫米，一个总建筑面积为10万平方米的刚需小区，建筑面积大约增加500平方米，假设有1000户，则每户多出0.5平方米。
而如果是幕墙外立面，厚度在200毫米左右，同样是10万平方米小区，建筑面积大约增加3000平方米，假设该楼盘为豪宅小区，户均面积较大，总计有500户，则每户多测算出6平方米。
什么是公摊面积？
公用分摊建筑面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积，分摊的公用建筑面积为本栋内的业主所共有且要满足为本栋服务。
包含区域
1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的共有房屋和管理房屋。
2、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙体水平投影面积的一半。
计算方法
公用建筑面积÷套内建筑面积之和=公用建筑面积分摊系数
各套的套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积
“取消公摊”的呼声越来越高
近十几年来，有关“取消公摊”的呼声越来越高，早在2011年两会期间，就有全国人大代表建议取消商品房预售制和公摊面积，与国际接轨。
2019年，住建部官网发布了一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住建部首次提出房屋应由套内面积来进行交易。
2021年5月，山东省住建厅要求开发商在与购房者签订商品房买卖合同时，应将房屋的建筑面积、套内建面积、公摊面积及部位都在合同中明确标注。
2021年两会期间，全国政协委员周世虹提交了一份“取消公摊面积”的提案。
2022年，全国政协委员洪洋也提案建议取消商品房公摊面积。
大多数人不需要“提前还贷”，需要考虑的是更重要的3个问题
2月以来，“提前还贷”成为了不少家庭热议的话题。
其实，在道哥看来，对绝大多数家庭来说，提前还贷其实并非是一个最优的选项，对于大多数家庭来说，有比提前还贷更重要的问题，需要去面对，需要去解决。
首先，我们思考一下为什么“提前还贷”成为大家热议的话题？
实际，有些家庭认为，未来的三五年、十年甚至更长的周期里，可能所在城市、所购买的房产，未来的升值前景，可能还覆盖不了通过按揭贷款的融资成本。
比方，房价未来每年涨3%，但你的融资成本已经达到了4%。那么这部分家庭一计算，觉得应该提前还贷。
其实在道哥看来，对于绝大多数家庭来说，有比提前还贷，更重要的问题需要去解决。
对于一部分的刚需家庭，之所以要用商业银行里面的贷款，按揭来买房，是因为对不论是一线二线、还是三四线城市来说，购买房子动辄上百万、几百万甚至上千万的总价款，很难能够一次性的付款。
通过利用商业银行的贷款，按揭解决我们当下买房子居住的问题，是刚需群体、刚需家庭普遍的一种财务安排。
在道哥看来，对于这部分家庭来说，有房子住，能够在工作、学习、事业的各个方面，专心致志的把这些做好，比起思考所谓的利率变化、房价变化，要重要的多得多。
另外，一部分有投资意图的家庭，配置房产的比例可能稍微高一些。那么，他可能在计算的时候，会觉得未来房价的升值前景，覆盖不了商业银行里面按揭的资金成本，所以就有了提前还贷的冲动。
其实，在道哥看来，你能够意识到这个问题，说明您是在思考家庭这些存量资产，到底怎么来优化。
实际上，比提前还贷更重要的是，你要来优化家庭资产。不排除在一些城市里面，你要卖出那些多余的投资性房产。
仅仅是提前还贷，虽然解决了商业银行的按揭成本和房价涨幅之间差距的问题，但实际上并没有根本上解决家庭资产未来成长性、流动性的隐患。
对大多数家庭来说，你已经拥有了居住的刚需的房子，甚至也拥有了一定程度的投资性的房产，或者你的房子在一些比较好的城市，你对未来的房价上涨还是一个乐观的预期。
既是对这样的家庭，在道哥看来，面对今后10年、20年，你需要找到其他这一些能够跑赢整个社会财富增长的资产配置，优化自己家庭里面的总的资产结构，比方说权益性的投资。
可能谈到这儿，有的朋友会说你又骗我去购买股票了。
的确，2022年，不论是沪深300，创业板的指数的跌幅，都将近20%，甚至将近30%。所以你会很容易得出个结论，股票市场的确风险太大了。
但从长周期来看，我们一旦从一个发展中经济体，将来要进入到高收入或者发达经济体，无一例外，对于这些中产家庭来说，除了房子，都需要增加权益性资产的配置。我国的发展阶段也到了这样的阶段。
可能2022年整个资产市场表现的的确不好。但实际上，这对2023年也许是一个好消息。
我们经常提到一句话叫否极泰来，相信周期的力量。
实际上对更长的周期来说，道哥认为，对大多数的城市的中产家庭来说，认识权益性的资产，学习了解甚至驾驭它，是今后长期要面临的挑战。
在过去10年、20年，买了房产的家庭大多成为了财富的赢家。也许下一个10年下一个20年能够了解、读懂，能够熟练的驾驭这些权益性投资，包括股票和基金这样资产的家庭，可能会成为新的跑赢社会财富增长的一群人。不知道您会不会是其中之一？
家传贷款？多地加入“延长房贷年龄期限”大军，有用吗？
最近，广西南宁的一些楼盘对外宣称，“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”，当地人一问，不少房企已经知道了政策，不少银行已经在执行了。
目的很明确，既能卖房，还能拉贷款，一举两得。
不过热搜之后，银行还是出来“辟谣”了，“贷款人年龄加贷款期限”可放宽至不超过80年，但“贷款人年龄不超过70岁”这一规定并没有改变。
其实就是排除了“70岁贷款10年”这个组合，但是如果是“60+20”、“50+30”，看起来就不违规了。
南宁之后，宁波也加入到了“80岁”大军。
大家觉得这个尺度放的比较大，其实还是少见多怪了。
成都、南京在2022年的时候曾推出过最高还款年龄到85岁的贷款，“55+30”都有可能，当然，这都抵不过专家们的建议，有专家就建议过，房贷最长可以延至40年……
这里就得说的数据了，全国的人均寿命虽然涨了又涨，但是到2021年，也才78.2岁，如果普及开来，这贷款恐怕是要老年人用养老金还到死。
当然了，现在延迟退休还没落地，银行以及开发商的盘算显然不是指望老年人，盯上的是他们的儿女，这笔“家传贷款”，是用老人的名额来买房，然后子女来还贷，享受享受首套房的首付和利率，在实操贷款中，依然要审查的是子女的还贷能力。
能看得出来，现在的状况是，只要你买房，我就敢给你开绿灯。
前两天央行的数据说明了一切：2022年房贷余额53.16万亿，占到了总贷款余额的24.8%，而这一年房贷的增量，只占到了全部增量的3.4%。
大家不买房，银行不能眼瞅着优质贷款流失，自然要出招，“80岁”也好，“85岁”也罢，银行这一波肯定是不亏的，只是效果得另说。
不仅银行在放开，各地也在想，能不能更大尺度地放开房地产市场。
去年的时候，上海自贸区临港片区的限购松动，家庭为单位限购转为个人，5年社保转3年社保，消息确实很振奋，但是有人希望上海能够更进一步：
比如，有政协委员就建议了：
1.限购调整，远郊区可在工作单位区域增加一套购房资格；
2.限贷调整，认房不认贷；
3.限售调整，10万元/㎡以上高端限售，其余则解除限售；
4.限价调整，房价在加税的同时放松，土地价格按市场规律浮动。
当然了，这只是建议，虽然没有提议取消全面限购，不过这样的放松程度对于一线城市来讲力度也不小。
这个意见被很多人点赞，大家都觉得，上海也确实需要取消一些限制来提振市场。
魔都的建议都这么猛，其他二三四线城市肯定更着急，各种政策也松的差不多了：
1. 除了北上广深，GDP十强城市，都在一定程度上放开了限购，而进入万亿俱乐部的东莞和佛山，则是放开了全域限购，可以预计，2023年，除了北上广深，其余城市可能将全面取消限购；
2. 银行在干啥呢？在疯狂地拉贷款，然后降低贷款利率，现在首套房利率3.9%，2成首付，已经成为常态；
3.二手房交易“带押过户”开始普及，省掉了卖房的“过桥”费用，郑州、东莞还在下全市的通知的时候，浙江、山东已经开始全省推行；
4. 开发商从小麦、大蒜，到免费坐地铁，各种优惠下来，噱头拉满。
各方主旋律，就是卖房、卖房、卖房。
实际效果咋样呢？
大开大放的效果也始终一般，比如全面放开限购的东莞，曾经是全国房价涨幅第一的城市，深圳人的后花园，但是放开限购之后，成交量不太行，最大的依托深圳人，也不来买房了，有人做了调查，只有12.5%的深圳人愿意到东莞买房，不是一般的扎心。
佛山放开限购后，房子依然不好卖，成交额依然是同比腰斩。
不买房的同时，大家都在干一个事——提前还贷，去杠杆。
提前还贷这事儿一直都有，手里有点闲钱的时候，就先还上一笔，有的地方比较方便，上网操作就可以还了，但是现在，想要提前还贷，那得预约、审批再审批，要么审批不通过，要么排到几个月后。
现在，就是贷款人和银行的博弈。
比如，200万的房贷，按基准LPR贷款20年，月供1.4万，提前还10万，月供不变的话，大约能节省20万左右的利息，并将贷款年限缩短到18年；如果还款年限不变的话，那么能省下8万的利息，并减少1000元的月供。
两种结果，对于房奴来讲，如果不考虑未来的通货膨胀率等因素，其实是大大减少身上的房贷压力的，调查显示，如果资金允许，8成多居民选择还贷，不还和观望的不到2成。
对于买房人来说这个选择题一点不难做，以前的利率啥水平，现在的便宜了那么多，能省肯定要省。
银行为啥不乐意呢？很简单，现在本来就降息，息差缩小直接影响银行利润，提前还贷看起来是现在收回了部分贷款，却损失了未来的稳定的利息收益，这会直接影响银行未来的盈利水平，银行肯定不愿意看到这一点，可不就是拼命拖延吗？
比如，最需要减负的，是已经买房的房奴，存量利率能跟现在的利率接轨吗？
无论是银行还是专家，给出的答案都是：不太可能。
各种利率已经改过很多次了，房贷与基准利率挂钩的时候，有打7折的，也有收110%的，后来，挂钩LPR，又改过一次，LPR加点构成房贷利率，而现在不仅LPR降了不少，就连加点也变成减点了。
如果利率一刀切，银行的损失就大了。
银行就是这样，如果你房贷逾期了，那真是想方设法逼你还钱，等你想还钱了，它又想方设法拖着你，总之，都是为了自己的利益最大化。
银行和贷款人博弈这么多，其实背后都是有共识的——那就是房地产大涨的时代已经过去了。
最近五六年买房的人，可能正好经历了这个拐点。
比如身边的朋友，2017年在南京买了一套房，200万，彼时南京的房价正在进入上升期，均价2.5万+，而在2021年，突破3万+，但是之后房价就开始回落，他卖房的时候，这套200万的房子已经价值360万，而同小区同户型，也有390万成交。
但是现在，那套房的价格，已经回落到200万上下，现在南京的均价，刚好和2017年持平。
这样的故事，不要太多，能持平的已经算不错，大把买房被套的人，背着高额房贷苦不堪言。
在普涨、大涨之后，接盘侠们已经难言赚钱了，不少地方正在经历去泡沫的过程。
虽然房地产重回支柱产业，但是想要让房地产继续拉动消费、支撑财政，显然已经没有像从前那么大的作用了，这其中最核心的一个问题，就是债务，不论是个人还是地方，这个问题带来的压力都不小。
前几天，社科院的李扬分析了一下中国居民负债：
2020年，我国居民的“债务余额/可支配收入”为137.9%，同年，我国居民的“债务还本付息额/可支配收入”高达15.0%，而美国的数据分别为95%和7.5%。
啥意思呢？大概就是说，居民100元收入中，要拿15元来还债，高于美国的7.5元，有些家庭要是算上房贷，这个数据就要超过50%了，这也是多数房奴的真实写照，债务压身，消费怎么可能任性，所以就有了1月份有6万亿的新增存款。
地方的债务负担也不轻。
去年最后两天，遵义道桥暴雷，引发了对城投债的担忧，而有数据显示，地方的城投债余额，已经达到了65万亿，而这些钱，要么在基建，要么在房地产，虽然是债务主体是城投公司，但是控股方一般都是地方政府，如果结合目前地产形势，咋还，确实是一个问题。
城投之外还有地方债，在12月份严控的形势下，地方债余额35.06万亿。
这也是各地都在积极重启房地产市场的重要原因，所以也有了各种各样的声音，比如前两天北京又在说中介小哥忙死了，连饭都没得吃，公司一天成交500套房等等。
但，中国只有一个北京，多数城市房子的保值增值能力，还得看看再说。
房贷利好政策再次落地后，已有省会城市悄然下调首套房贷利率
开年以来，央行、银保监会、住建部等部门纷纷针对房地产发声。
据新华社1月7日消息，中国人民银行党委书记、中国银行保险监督管理委员会主席郭树清日前接受新华社记者采访时表示，“鼓励住房、汽车等大宗商品消费”，下一步要“努力促进房地产与金融正常循环。落实‘金融十六条’措施，以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。”
此前的1月5日，中国人民银行、银保监会联合发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，“新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限”。同日，住房和城乡建设部部长倪虹也表示，对于购买第一套住房大力支持。
据统计，在全国70大中城市中，共有包括武汉、厦门、天津、大连等在内的38座城市满足放宽房贷利率条件，且均为二、三线城市。而本次房贷利好政策发布后，已有城市将首套房贷利率下调为3.9%。
来源：央行官网
已有城市下调套房贷利率
1月8日，《华夏时报》记者从武汉一房产销售员处了解到，武汉首套房贷利率已从4.1%调整至3.9%。
不过，武汉当地房产销售人员则对记者表示，武汉在一周之内首套房贷利率出现三次变化，从3.9%到4.1%再到3.9%。“5号晚央行刚刚出台利率动态调整政策，6号武汉就跟进了，现在首套房贷利率是LPR-40个基点(即3.9%)，估计能在3.9%的低位稳定一段时期了。”
一家股份制银行武汉分行信贷部相关负责人对《证券日报》记者表示，“对银行而言，一方面，通知出台后银行按揭贷款的投放量应该会加大；另一方面，前期承担更高房贷利率的客户可能也会选择提前偿还贷款，导致存量按揭规模下降。”
据武汉房天下数据中心统计，2022年武汉市新建商品房成交备案152257套，成交面积17208142.93平方米，较环比分别下降35.17%、35.18%，各项数据环比2021年都有较为明显的下滑。
来源：武汉房天下
《华夏时报》记者致电太原当地某商业银行个贷中心，相关工作人员表示，虽然太原在此次新增二线城市名单里，但新政并没有开始落地实行，正在等待总行通知，目前首套房贷利率还是4.1%。
据兴证地产统计，满足此次放宽房贷利率条件的共有38座城市：太原、沈阳、长春、福州、厦门、郑州、南宁、扬州、烟台、徐州、无锡、唐山、平顶山、牡丹江、洛阳、九江、锦州、金华、吉林、赣州、丹东、蚌埠、天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、兰州、岳阳、宜昌、襄阳、温州、泉州、秦皇岛、济宁、常德、包头、安庆，这些城市在2022年9-11月新房价格同环比均下滑。
“本次政策明确城市的住房贷款利率与新建住房价格走势挂钩且调整利率的时间有限定，在季度评估期内满足条件的城市，可以阶段性维持、下调或取消当地首套商贷利率下限。”
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静1月5日通过微信告诉《每日经济新闻》记者，当前多个城市房地产市场调整压力较大，价格仍处于下跌通道，短期符合条件可以下调或取消房贷利率下限的城市数量较多。同时明确评估期内城市新房价格环比和同比连续3个月均上涨，将恢复全国统一下限（当前是4.1%），条件的设定也有利于购房者评估入市节奏。
首套房贷利率下限或在3.5%
早在2022年9月29日，央行和银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
通知发布后，利率“破4”的城市也逐渐增多，济宁、清远、湛江、武汉等地纷纷进行了下调，如清远可以做到3.7%的利率，江门、云浮、湛江等地甚至取消了利率下限。
在2022年9月29日阶段性调整差别化住房信贷政策发布时，仅有23个城市符合6月至8月连降三个月的条件。其中，天津、武汉、大连、石家庄、哈尔滨、兰州等16个城市两次均符合条件，厦门、沈阳、太原、南宁、郑州、长春、福州等22个城市为本次新增符合条件的城市。
截至2022年12月18日，贝壳研究院监测范围内已有19城首套房贷主流利率降至4.0%以下。从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为164BP和107BP。一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅69BP和62BP。
“整体来看，本次政策较去年9·29政策更加灵活，结合各个城市最新房价变动及时动态调整利率，降低购房成本，有利于更好地支持刚性和改善性住房需求。”陈文静表示。
招联金融首席研究员董希淼认为，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，是差别化住房信贷政策的具体体现，具有积极意义。一是有利于“因城施策”，授权地方政府根据本地房地产市场情况调整首套房贷利率下限；二是有助于地方政府和金融机构及时、灵活地根据市场变化情况，对首套房贷利率下限进行适时调整；三是有助于降低居民住房消费负担，更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
“在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%~4.1%，此前7折房贷利率最低到3.43%（4.9%×0.7）。”董希淼表示。
中信建投表示，本次首套房利率长效机制的建立，有助于地方政府进一步用足用好“因城施策”工具箱。预计未来需求端政策空间将持续打开。坚定看好“三高房企”、信用修复和政策放松下的销售复苏。:
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