搜索
>
>
行业资讯

版权所有:华美地产      辽ICP备13015854号   网站建设:中企动力  沈阳 
沈阳市浑南新区首创自在天地A座13层   电话:024-25131555/024-25136555   传真:024-25131555    邮箱:
caachuamei@126.com   caachr@newcaac.com

新闻中心

唐山等14城推“一人购房全家帮”,专家:有利于即将退休人群帮子女买房
$info.title
近期,多地调整公积金贷款政策,除提高贷款额度、降低首付比外,唐山、咸宁、池州、泉州、珠海、天津、赣州、沧州、秦皇岛、潮州、邵阳、资阳、定西、楚雄等还允许直系亲属提取公积金余额帮助购房人还贷。 中原地产首席市场分析师张大伟此前对媒体表示,本轮出台类似“一人购房全家帮”政策的城市中,三四线城市占据主体,这些城市中两代人都有公积金的群体,对市场来说,这可以激活一部分需求,尤其是即将退休的人群,这个政策有利于他们提取公积金帮助子女买房。 需要注意的是,部分城市政策制定较为精细。其中,池州明确,缴存职工家庭第二次申请住房公积金贷款购房时,家庭成员(夫妻双方及父母、子女)公积金账户余额可提取用于支付房款,提取总额和贷款额度之和不得超购房总价的80%。 珠海明确,本市缴存职工可提取账户余额的90%帮助其直系亲属(配偶、父母、子女)购房支付首付款;沧州明确,未婚子女新购首套住房和保障性住房的,其父母可以提取自己账户的住房公积金支持子女购房。 除此之外,唐山市5日晚间新公布政策还提到还贷能力计算方法:在自身还贷能力不足的情况下,作为公积金缴存职工的子女或父母均可作为共同还款人,参与还贷能力计算。 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,唐山新政的出发点在于,有部分职工家庭想贷更多的款,但因为计算中考虑的收入较低,根据贷款公式算出的额度也较低。现在借助父母的收入提高职工家庭的收入水平或还贷能力,可以争取更多的贷款额度。 “此次唐山政策实际上是提高贷款额度的一种新的表述”,严跃进认为,此类贷款额度的增加是基于还款人数量的增加,后续偿还公积金贷款的风险很小,或者说违约的风险很小,也是值得提倡的一种做法。(中新经纬APP)
三部门发布2021年住房公积金年度“账单” 缴存覆盖面进一步扩大
$info.title
个体工商户、自由职业者也可以缴存住房公积金了!这项过去主要面向公务员、企事业单位职工等人员的制度,正逐步向灵活就业人员敞开。从2021年开始,住房和城乡建设部在重庆、成都、广州、深圳、苏州、常州6个城市开展灵活就业人员参加住房公积金制度试点。根据《苏州市个体工商户及其雇工参加住房公积金制度试点实施细则》,自2021年4月起,苏州大市范围内正常参加社会保险的个体工商户可以参照企业全员参加住房公积金制度。常熟市莫城街道圣西家服装商行法人及雇工两个人成为最先“吃螃蟹的人”。 不久前,住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布《全国住房公积金2021年年度报告》(下称《报告》)。《报告》显示,住房公积金制度覆盖面进一步扩大,缴存职工结构更加优化。全年新开户单位79.46万个,新开户职工2220.51万人。新开户职工中,城镇私营企业及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位和其他类型单位缴存职工占比达76.85%。全年住房公积金实缴单位416.09万个,实缴职工16436.09万人,分别比上年增长13.88%和7.23%。城镇私营企业及其他城镇企业、外商投资企业、民办非企业单位和其他类型单位缴存职工占比持续增长,上述单位缴存职工占当年全部缴存职工的52.14%。重庆等6个城市稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度试点工作,多措并举帮助灵活就业人员在城市稳业安居,助力解决大城市新市民的住房问题。截至2021年年底,试点城市共有7.29万名灵活就业人员缴存住房公积金,其中多数是新市民、青年人。 除了更多灵活就业人员缴存住房公积金这一亮点之外,住房公积金还继续加大对租赁住房和老旧小区改造的支持力度,租购并举保障缴存职工基本住房需求。2021年支持6611.21万人提取住房公积金,占实缴职工人数的40.22%,提取额20316.13亿元,比上年增长9.51%。其中,支持1353.93万人租赁住房提取1258.67亿元,分别比上年增长10.40%、5.90%;支持1.00万人提取住房公积金4.23亿元用于加装电梯等自住住房改造,分别比上年增长96.08%、100.47%。全年共发放个人住房贷款310.33万笔、13964.22亿元,分别比上年增长2.50%、4.52%,贷款利率比同期贷款市场报价利率低1.05个至1.4个百分点。 当前,住房公积金有很多高频服务事项实现“跨省通办”,给缴存职工带来不少便利。安徽省马鞍山市的王先生夫妇想在马鞍山购房,而妻子的公积金却是在海南缴存的。如果前往海南办理公积金提取,两地往返路途遥远且花费大,当时正值新冠肺炎疫情期间出行也不便。王先生拨打马鞍山市住房公积金服务电话咨询后得知,现在全国已经开始推行住房公积金“跨省通办”工作,他所在的马鞍山市已全面实现了包括“异地购房提取”在内8个服务事项的“跨省通办”,他们只需带上身份证和购房必要材料去马鞍山公积金中心业务大厅的跨省通办专窗即可进行办理。 《报告》显示,住房公积金服务能力进一步提升,服务渠道更加多元,更多高频服务事项实现“跨省通办”。2021年,住房公积金启用全国统一的住房公积金服务标识,方便广大群众识别住房公积金线上线下服务渠道,增强住房公积金的辨识度。全面上线运行全国住房公积金小程序,统一全国住房公积金线上服务渠道。2021年通过住房公积金小程序为5073.08万人查询个人住房公积金信息,办理住房公积金异地转移接续55.23万笔、转移资金57.19亿元。2021年新增实现了5个高频服务事项“跨省通办”,各地共为“跨省通办”业务设立6460个线下专窗和1364个线上专区,办理“跨省通办”业务2338万笔。全年12329热线服务4059.97万次、短消息服务10.21亿条。各地均已建成住房公积金综合服务平台,业务办理渠道更加多样化。 《报告》显示,2021年,全国住房公积金各项业务运行平稳,住房公积金缴存额29156.87亿元,6611.21万人提取住房公积金20316.13亿元,发放个人住房贷款310.33万笔、13964.22亿元。截至2021年年底,个人住房贷款率为84.18%。 为了进一步加大住房公积金助企纾困力度,帮助受疫情影响企业和缴存人共同渡过难关,住房和城乡建设部、财政部、人民银行发布《关于实施住房公积金阶段性支持政策的通知》明确,受新冠肺炎疫情影响的企业,可按规定申请缓缴住房公积金,到期后进行补缴。受新冠肺炎疫情影响的缴存人,不能正常偿还住房公积金贷款的,不作逾期处理,不作为逾期记录报送征信部门。 (经济日报记者 亢 舒)
一线|杨伟民:房地产在中国仍有刚需,并非夕阳产业
$info.title
十三届全国政协常委、经济委员会副主任杨伟民表示,房地产业在中国仍然有必要,仍然有刚性需求,并不是一个夕阳产业,促进房地产业平稳发展有利于我国经济长远可持续健康发展。 他说,房地产和建筑业占国民经济的比重很大,两者合计约占14%。而且,建筑业的发展也在很大程度上取决于房地产业的发展。去年,受房地产业负增长拖累,建筑业也出现负增长。 今年一季度,受基建投资拉动,建筑业GDP同比增幅转正为1.4%,并不高;但房地产业GDP仍同比下降2%。这种情况下,我们靠其他行业很难弥补占比达14%的房地产和建筑业的增长缺口。 杨伟民分析称,“我们也很难指望今年房地产对经济有正向拉动作用,但至少要减少负向拉动的程度。现在也就只有半年时间了”。 杨伟民是在由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院举办的以“开新局 再出发”为主题的“2022中国城市高质量发展智库论坛”上发表的这些观点。 房地产业动力减弱影响经济恢复 “2020年经济恢复主要是三大动力支撑,一是信息技术服务业高速增长,二是房地产业迅速恢复,三是出口高速增长。” 杨伟民称,当前,这三大领域发展动力都有所减弱,将会影响未来经济恢复。 他分析,2020年,信息技术服务业、房地产业在经济恢复中作出较大贡献,当时这两大产业增速都比较快。但去年三季度以后,这两大行业增速出现下滑,尤其是房地产出现行业性整体下滑。房地产对GDP的贡献率由2020年的7.34%回落到2021年的6.78%。 杨伟民认为,2022年以来,房地产开发投资、商品房销售面积及销售金额仍在逐步下滑,直到现在还未看到改善迹象,降幅还在逐月加深。 当前房地产问题主要出在预期上 在杨伟民看来,目前居民需求端的购房预期有所好转,因为很多城市出台了一些刺激政策,但供给端预期并没有改善。 他认为,长此以往,对于房价比较高的一线城市而言,若需求端扩张,而供给端仍继续收缩,未来还会带来新一轮房价上涨。 杨伟民称,“现在需要多部门配合协调制定出台综合性权威性的房地产政策文件,明确房地产未来的新体制新模式到底是什么,明确房地产税收、房地产信贷、土地、限售等政策的大方向,给房地产企业和居民一个可靠预期。” “如果现在能出台这样一个文件,也有利于解决当前各地出现的一些很奇葩的房地产刺激政策。”杨伟民表示。
中国房地产正处在十字路口,如何走出两难境地?
$info.title
中国房地产正处在一个十字路口。中央一再强调防止系统性风险,房地产就是一个可能的触发点。 突如其来的新冠疫情和急剧变化的国际局势,确实对中国经济带来了冲击,但并不是“基础疾病”而是皮外伤。关键还是取决于我们自身的抵抗力。 房地产市场转弯:向左?向右? 坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”(简称“房住不炒”)政策提出后,如何实现对居民“住”的需求的保障,成为各类房地产政策追求的核心目标。 总结起来,手段无外乎两类: 第一类,政策取向“向左”:建设以租为主的保障房; 第二类,政策取向“向右”:将商品性住房的市场价格控制在居民可负担的水平。 第一类“向左”的方案,我们之前已经试过。1998年房改之前,就是采用与此类似的住房制度,结果是住房一直处于极度稀缺状态; 第二类“向右”的方案正在尝试,结果也已基本显现。从2021年三季度开始,先是土地,后是房地产,价格出现全面下跌。但结果是,买房的人不增反减,楼市去化周期被大大拉长,触发了一系列问题。 方案一之所以不可行,乃是因为城市住房是一个家庭最重的资产,其成本不仅仅是建安的造价,同时包括了城市的基础设施(七通一平、教育、医疗等政府提供的公共服务)的价值在内,后者的价值随着基础设施的持续升级,而直接体现在不断上升的地价里。 城市化是一个政府不断重资产的过程,如果不依靠金融制度,政府根本无法获得足够的启动城市化的资本。这就是为何在1998年房改之前,中国推出的住房制度难以取得成功的原因。 但方案二也不可行。因为商品房并非只是普通商品,而带有一定的金融资产属性。但作为金融资产,其市场特征是价格越涨,需求越大;一旦价格下跌,需求反而减少,这和普通商品的供需特征完全相反。用管理商品市场的办法去管理金融资产,结果往往适得其反。 房地产出路:向前看! 既然未来的住房制度改革“向左”也不行,“向右”也不行,正确的方向在哪里?答案是“先左后右”。具体讲,就是“先租后售”—— 首先,大量建设租赁式保障房,以很低的价格租给城市无房的正式就业人口(在城市就业且缴纳个人所得税和五险一金),确保所有正式就业人口住有所居; 其次,达到一定年限后(比如10~20年),按照成本价格,将租赁式保障房进行房改,将房租转为按揭,待补足差额后,成为完全产权的商品房。在这一过程中,政府收回建造保障房的成本,家庭完成重资产积累,进而分享城市公共服务改进带来的持续溢价。而完成重资产的家庭会成为拉动消费的微观支持,扩大本地消费市场,为企业创造需求,为政府带来税收。 这种“从保障房进,从商品房出”的制度设计,可以认为是一次“新房改”,其最大的好处是解决了住房的融资问题—— 首先,由于租金是非常稳定的现金流,本身就是可靠的抵押品,政府可以在建造保障房前,通过将租金抵押获得建造保障房的资金; 其次,由于最终保障性住房可以从高房价的商品房市场安全退出,为保障房提供融资就变得非常安全,而且商品房价格越高,与保障房之间的成本落差越大,这种投资就越安全。而投资越安全,融资的成本(利息)就越低。 在当前缺少安全资产、经济增速面临较大下滑压力的环境下,保障房是一种远比基建更安全的投资。如果我们把“租”简单理解为“住”,把“卖”简单理解为“炒”,“房住不炒”就不是在“住”和“炒”之间二选一,而是利用“炒”解决“住”。“炒”就不再只是一个负面词汇。 “先租后售”的条件,就是商品房价格和保障房价格之间必须有足够落差。这就意味着商品房价格越高,保障房融资能力越强。高房价就不再是住房需要解决的问题,而是解决住房问题的条件。相比“只租不售”,房地产对其他商品的消费也有着潜移默化的影响。 新房改:谁受损?谁获益? 在“先租后售”新房改模式中,会涉及三类利益主体,分别是政府、开发商和居民,对三方利益损益的分析如下—— 首先是政府。在“先租后售”这一新房改模式中,由于土地是按照成本而不是市场价格出让,政府看上去会因此损失掉大量的卖地收入。对于希望依靠卖地弥补预算赤字的很多地方政府而言,这是很难接受的。 但其实,对于中国的大部分城市而言,城市发展已经从投资建设的高速度增长阶段进入维护运营的高质量发展阶段,而到了这一阶段,一般性预算不足,是所有城市会面临的新问题。 卖地收入属于资本性收入,只能用于固定投资,不能用来弥补现金流的缺口,一般性预算支出只能用一般性预算收入覆盖。而一般性预算收入不足,在很大程度上是由于经济主体的运营成本高造成的,而运营成本高的一个主要原因又是因为房价高所致。 建设“先租后售”的保障房,从表面上看政府会损失相应的资本性收入,但却为企业的运营降低了成本。其实质是将一次性的资本收入转变为持续性的运营收入,城市经济才能成功实现转型。 其次是开发商。打造以“先租后售”的保障房为主的住房模式,意味着房地产市场上扮演“券商”角色的开发商会大幅减少。但与此同时,这些住房的运维却会为这些开发商提供一个转向轻资产运行的重大商机。海量的保障房物业是巨大的消费“终端”,谁先从开发商转为运营商,谁就可以抢占未来房地产市场的先机。 “先租后售”保障房未来的收益模式,将与打印机厂商的收益模式类似——打印机(住房)价格可以很便宜,这是因为耗材(物业管理费)才是公司主要的收入来源。物业管理就像是系统软件,可以通过不断升级,垄断消费端口。房地产运营商可以像平台公司那样,通过对第三方(app)收费,将各种消费流转变为现金流。 最后是消费者。现在全国各地政府修建的保障房的规模并不小,但市场需求却并没有想象得那么大。很多城市保障性住房实际上已经处于过剩状态。之所以会出现商品房价格越攀升,保障性住房的需求反而越小的奇怪现象,就是因为城市居民真正需要的还是能够分享城市财富增长的商品房。 对居民而言,购房不仅是消费,也是投资。显然,不能在市场上套现的政策性保障房,是不具有作为金融资产投资的价值的。在当今的财富分配机制下,通过占有资产获得的财富,要远远大于通过赚取工资所获得的财富。 “先租后售”的保障房等于降低了居民的投资门槛,居民只要为城市工作(纳税)足够长的时间,其持有的地方政府的“股份”(保障房)就可以解禁。居住在保障房中的群体也就具有了参与资产性财富分配的机会。 双轨制:房地产的“住”与“炒” 租售“串联”的住房制度转型路径设计,放弃了“住”和“炒”只能二选一的思维预设,将二者“并联”起来。这一路径并非单纯的理论推导,在现实中已经有大量的成功实践。在众多案例中,最成功的,就是著名的“98房改”,这是中国一次被严重低估的伟大创新。 1989年5月19日国务院发布、1990年开始实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,使得巨量的城市土地成为有价资产,地方政府可能以土地做抵押,通过土地金融,获取城市化的启动资本,开展大规模城市建设投资。 现在很多人把“98房改”简单视作“公改私”,但如果我们将此前三十年的“公租房”跨期一并考虑在内,“98房改”就不再是“把一个错误的制度改为正确的制度”,而是“完成了一个未完成的制度”。 “98房改”的诀窍,简单讲,就是“先租后售”——低工资相当于向单位租房,1998年房改用工龄租金抵扣,每个家庭一次性买断租金相当于“尾付”。如果当初“预知”1998年可以房改,这些住房建设的投资从一开始就可以从金融系统获得,这些住房的规模也可以因此进一步扩大。 “双轨制”在正统经济学理论中被认为是低效率的。这是因为同一个产品如果有两种不同的价格,必定会导致“套利”行为的发生。但如果把住房放到两阶段增长框架(投资和运营两个阶段)里,就会发现不同的住房制度实际上分别适合产业发展的不同阶段—— 在企业创业阶段,企业需要的是资本,此时政府房地产政策只有“向右”,才能使住房成为有效的抵押品; 而在企业运营阶段,企业需要的是劳动,此时政府的房地产政策只有“向左”,才能为企业发展提供低成本的环境。 这就意味着一个房地产制度无法同时兼容产业的不同发展阶段。所以世界上创新创业能力强、拥有巨大资本的城市和国家,一旦其企业进入产业运营阶段,就一定会外迁。如果存在住房“双轨制”,就可以最大限度留住“全产业链”,避免在“高技术”(创新)和“强制造”(就业)之间做出艰难的取舍。 这同时也意味着,打压资本属性的房地产(商品房)不仅不能解决“住”的问题,反而会打击为解决“住”必须的巨大融资。房价下跌,资本不足,“高技术”产业就无法内生发育,中国就只能走回外部引进资本和技术的老路。作为金融资产,商品房“供不应求”才会具有流动性。一旦破裂,很难修复。假设市场需求100套住房,供给99套都会在市场上获得估值,一旦供给101套,市场需求就可能从原来的100套急剧萎缩到50套。此时,即使市场供给回到99套依然不能出请。只有进一步减少到49套,市场才会回复流动性。而没有了商品房市场,保障房融资就没有了退出渠道,自身也就不可能成为融资的抵押品。因此,那种简单化地打压房价政策的代价必定非常巨大。 关于新加坡与深圳的案例 虽然在大多数的城市,都没有实现“高技术”与“强制造”在空间上的共存,但仍有少数城市做到了这一点。这些城市无一例外采用的都是住房“双轨制”,一个典型的例子就是新加坡。 由于在新加坡,80%以上的人口都居住在政府提供的“组屋”里,因此尽管新加坡拥有东南亚最高的商品房房价,但却同时保留下来了强大的制造业。2020年,新加坡制造业对GDP的贡献约为1060亿新元,占比约为21%,是世界上为数不多的制造业增加值占比超过GDP20%的国家(2021年中国这一比重是27.4%)。 相比之下,德国、日本这些制造业强国的这一比例也就维持在20%左右。而其他发达国家,如美国和法国,这一比重仅为10%,老牌工业强国英国,2019年更是只有8.59%。 另一个“高技术”和“强制造”并存的城市是深圳。2021年深圳工业增加值高达1.2万亿人民币,占GDP的比重为39.6%。其中,先进制造业、高技术制造业占规模以上工业增加值比重分别达67.6%和63.3%;数字经济产业快速发展,数字经济核心产业占GDP比重达30.6%。 无独有偶,深圳的房地产市场实行的也是双轨制。目前,深圳常住人口多达1760万,尽管深圳房价高居大湾区之首,但是全市的商品房却只有200万套左右,与此对应的是,在深圳的城中村中的常住人口多达900万。这就意味着深圳市的“住”这一功能,在很大程度上是靠城中村来保障的。新加坡和深圳之所以能实现住房双轨制,就在于这两种住房有着低成本的防套利机制。 事实上,房地产与消费有密切关系,本身就是在为制造业创造需求。现在一个广泛流行的观点认为,资本化的房地产会“挤出”消费(所谓“几代人挣的钱都去还房贷了”)。这个观点很符合微观直观感受,但却与宏观经济现实相悖。 真实的现实是,房地产的扩张与消费的扩张是正相关而不是负相关。如果我们把汽车和耐用家电作为消费的代表性商品,就可以发现房地产和消费存在着完美的同步性。这就意味着,如果房地产市场萎缩,消费市场也会同步萎缩。不买房带来的节省,不会转移到消费。这是因为在信用货币制度下,货币本身就是资本创造的产物,没有房地产、股票等金融商品,标度财富的货币根本就不存在。 在全球范围内,资本大国也都是消费大国,没有了资本的消费,不过是镜花水月。中国最大的资本池就是房地产,一旦房地产繁荣消失,内需也会遭池鱼之殃。特别是在全球化大变局、各国回归“内循环”的今天,巨大的本地消费市场已经成为各国制造业竞争依托的核心阵地。 作者:厦门大学教授,中国城市规划学会副理事长。
高考人数创历史新高!哪个城市的房价,对高考生更友好?
$info.title
01 | 高考人数创历史新高 每年的6月7日,都是一个令无数学子和家长无比紧张的日子。 “朝为放牛郎,暮登天子堂”,过去十多年的寒窗苦读,能否有所斩获,这两天的考试,非常关键。 尽管在优质教育大幅流向城市的背景下,寒门出贵子的概率越来越小,但不可否认,高考依旧是一场最公平的较量,仍是很多寒门学子打破阶层的利器。 今年的这场高考,有1193万高考学子走进人生的这个战场,比去年多出了115万人,创历史新高。 数据:教育部 在如今大学录取率越来越高的当下,其中的大部分人进入大学校园,但能否进入自己所想的大学,那得各凭实力与心态。 高考结束之后,并不是万事大吉了,还得面对接下来的选大学,填志愿。 选大学其实和选城市之间,有很大的关联。 因为,按照目前各大学的留在当地就业的比例来看,大学生毕业以后留在当地的比例还是非常高的,最低的兰州,也接近50%,最高的重庆则接近80%。 2021年36个重点城市毕业生居留率 也就是说,一半以上的考生,选择在哪座城市上学,将来很大概率会留在这座城市就业。毕竟,在这座城市,一呆至少四年,已经适应了这座城市的节奏,这座城市的呼吸。 那么,该如何选择城市呢?其实这个问题,可以想得很简单,也可以想得长远一些。 想简单一些,就是考上哪所大学,就去哪座城市,没有什么好想的。 想长远一些,则要涉及到未来的生活。毕竟大学四年说长也短,四年之后就要面对就业,面对毕业以后的社会与生活,面对着买房问题。 即便你将来毕业,不打算留在毕业地就业,去其他城市,这些问题也是需要思考。 其中房价友好度,是必须考虑的一个问题。换句话说,一定程度上,房价的友好度,决定了莘莘学子们即将开启的大选选择。 02 | 哪些城市的房价更友好 讨论房价友好度,不能只看房价,还得看收入。如果只看房价,那甭说了,一线城市最不友好,三四线城市最友好。 在城市化2.0时代,大多数高考学子将来大学毕业后,必然会流向一二线城市,不甘心在三四线城市。 所以,收入必须要考虑在其中。其房价和收入综合考虑的指标,其实就是房价收入比。说白了,房价友好度与房价收入比可以划等号。 我们先看房价。如果仅从房价这个维度来看,友好度最弱的当然是深圳,其次是上海、北京、厦门、广州。 深圳目前以70250元/平方米的均价,位居内地城市房价第一位。这只是平均价,像福田、南山以及去年划入大前海的宝中片区,基本很难找到单价10万以下的房子。 深圳的房价已经到了让绝大多数人都无法企及的高度,上海、北京亦是如此。一线城市中,广州的房价相对友好一些。 厦门的房价,也是高到了一定程度,仅次于深圳、上海、北京,超过了广州。 所以,坊间对于厦门,一直揶揄,一线房价,二线城市,三线收入。 房价相对友好的主要城市,基本集中在西部和东北地区,银川、乌鲁木齐、贵阳、哈尔滨的均价仍在一万以下。长春、西宁、呼和浩特、沈阳、兰州、重庆、拉萨也才1万出头。 中部地区的长沙、太原,房价相对来说友好度也不错。 制图:城市财经;数据:中国房价行情网 再看收入方面。房价高的是一线,收入香的也是一线。 内地人均可支配收入最高的是上海,7.8万元,北京、深圳也在7万元以上。广州第四,苏州第五,杭州第六,南京第七,宁波第八,厦门第九,无锡第十。 整体来看,藏富于民的长三角,人均收入偏高。珠三角收入高的只有深圳、广州。东莞、佛山都在十名开外。长三角很多三四线城市的人均收入,都吊打中西部很多中心城市。 中部地区人均可支配收入最高的是长沙,比武汉高出了近5000元。武汉第二,合肥第三。 从房价角度来看,一线是最不友好的城市,从收入这个维度来看,一线城市明显是最好的选择。 如何抉择,还得综合考虑两个指标,也即需要看一下各城市的房价收入比排名。 上图是易居研究院公布的2020年各城市房价收入比情况。所谓房价收入比,其代表的意义是一个拿着该城市平均收入的人,购买一套平均大小的住宅,需要的时间。 深圳需要不吃不喝40年,如果算上吃、喝、教育、医疗、生活等支出,起码还得加上10年才能够。上海、北京都需要二十五年左右。 国际上划定的标准线是4至6左右,从这个角度来看,中国所有的主要城市,都高于这个标准线。也即,几乎所有的城市,都存在房价泡沫,一线城市为最。 相对来说,长沙是最接近标准线的城市,才6.2,也即在长沙,一个拿着平均收入的人,购买一套平均大小的房子,只需要不吃不喝6.2年就能搞定。 换句话说,从房价和收入综合考虑之下,长沙是对高考生最友好的城市。 长沙房价在中心城市中,基本处在垫底位置。而它的人均收入,比武汉还要高,在中部地区位居第一。 最关键的是,长沙的高校质量也不赖,虽然较北京、上海、武汉、南京、西安这些高教重镇略逊色一些,但也有国防科技大学、湖南大学、中南大学、湖南师范大学等双一流大学。 03 | 选大学还是选城市 以上以房价和收入得出的友好度,只是给高考学子们接下来选大学提供一个角度而已。 选大学还是选城市,还需要综合很多角度考虑。 比如自己的愿望。遵从内心,这与一切无关,因为按照自己心里所想,选择心仪的大学,让自己开心才是最重要的。 再比如城市发展前景。这个问题,既可以大学毕业时考虑,也可以提前考虑。 对于就业来说,城市的发展前景很重要。一个人的发展,既要凭能力,也要善于搭载机遇,发展前景好的城市,无疑会给人更好的发展机遇。 从大区域来看,南方城市的发展前景好过北方。从小区域来看,长三角、珠三角城市,要好过其他区域。 选大学还是选城市,到底是遵从内心,还是跟从现实考虑,这里其实没有一个标准答案,见仁见智吧。
多孩家庭可多购房!滨海名城厦门也放开了
$info.title
5月24日,据澎湃新闻消息,厦门的限购政策出现了明显松动,厦门户籍的二孩及以上家庭可以购买第三套住房,同时非厦门户籍的可在岛外购房。相关政策已开始执行。该消息未经官方公开发布,但得到相关部门确认。 具体来看,多孩家庭中要求有一孩为未成年人;符合要求的厦门户籍家庭可购买的第三套住房,面积需在180平方米以下。同时,非厦门户籍的大专及以上学历购房者或家庭,持有半年以上劳动合同、工作证明、医社保证明,即可在岛外购房。 上述两项放松政策对厦门市场有多大的提振作用尚不明确。 克而瑞认为,关于岛外购房半年工作证明的门槛,首次得到了官方确认,但当前岛外市场普遍平淡,以刚需客户上车为主,所以整体影响不大。 “岛外降低了无户籍人口的购房门槛,主要利好在厦门工作但是没有落户的人群,”亿翰智库研究总监于小雨向第一财经表示,但厦门落户原本就较宽松,这次降低门槛会释放一部分的刚需,但刚需对市场更多起到托底作用,市场的恢复还需要看改善性需求能否进场。 “厦门此次新政的重点在于支持多孩家庭购房。”克而瑞指出,“而本市户籍家庭可以购买3套的重点在于首付比例和贷款利率,所以细则才是此次新政的重中之重,目前细则没有出台之前,尚无法下定论。” 于小雨也表示,虽然当前的新政是近几年来比较实质性放松的政策,但力度其实有限。“针对户籍家庭多胎可以买三套,但如果前面两套不出售,第三套房子需要全款,预计能够释放的住房需求相对有限。这种情况下,也不排除后续厦门后继续调整政策,针对多胎家庭改善性需求的适度降低首付比例。” 事实上,4月以来,已有包括江苏南通、宁夏银川、河北石家庄、江苏常州、河北张家口、浙江绍兴、甘肃兰州等9地下调了商贷的首付比例,其中多数城市的首套房首付比例至20%,二套的首付比例降至30%。 但目前来看,能级较高的城市在首付比例调整方面,仍较为谨慎。国务院发展研究中心在日前的一份宏观经济形势报告中提及,要引导房贷利率有序回归合理水平,但不宜同时调低首付比例,尤其是供需较为紧张的城市。 不过,从各大城市松绑楼市的方式来看,支持多孩家庭多购置房产已成为一个新的着力点。厦门是继东莞、南京、杭州、济南之后,近期第5个从鼓励多孩家庭购房的角度,予以楼市宽松政策的二线城市。 5月23日,济南亦发布新政表示,济南市户籍家庭在限购区域内家庭住房总套数在两套及以下的,有2个及以上子女的(子女已经取得本市户籍,其中至少1个未成年),可在限购区域内购买第三套商品房。 5月17日,杭州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,明确符合条件的三孩家庭,在杭州限购范围内限购的住房套数增加一套;符合条件的三孩家庭在报名参加新建商品住房公开摇号销售时,可参照“无房家庭”优先摇号。 南京亦规定,自5月11日起,符合要求的二孩及以上家庭,可新增购买一套商品住房同时可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。东莞的新规也表示,对符合国家生育政策生育二孩或三孩的居民家庭,允许其新增购买一套商品住房。 有不完全统计显示,截至目前,已有14个不同能级的城市发布了多孩家庭可多新增购房名额的新规。 克而瑞研究中心指出,不同于2008年和2014-2016年的两轮政策放松周期,基于三胎生育政策全面放开以及区域市场分化加剧,定向松绑多孩家庭、郊县限购,增加限购套数以刺激购房需求,成为2022年以来本轮政策宽松周期中,不少二线和强三线城市共同的政策发力点。
要不要提前还房贷?专家:如果每年有超5%的稳定投资收益,可以考虑
$info.title
  要不要提前还房贷”成为近期热议话题。不少人晒出提前还贷的经历,声称省出的几十万元钱相当于理财。目前提前还贷的主要原因,是房贷和其他理财品或者贷款之间的利差。集中在三方面,一是房贷和理财产品之间的利差;二是商贷和公积金之间的利差;三是房贷和其他贷款之间的利差。 理财和房贷之间的利差 王洁是提前还房贷的“赢家”之一,她告诉21世纪经济报道记者,去年她在广州海珠区购买了一套房,约贷款280万左右,其中60万为公积金贷款,220万为商业贷款,商贷的利率为5.15%,按揭期为10年,还款方式为等额本息。 “我是从2021年6月开始第一次还款,第一个月还款的金额是23282元左右,其中偿还本金1.4万,利息9356元。以此计算我第一年的贷款利息就超过10万,这对于我来说负担还是挺重的。后来年底的时候,一笔定存到期我就一次性付清了所有的贷款,但6个多月的时间付出的利息差不多6万。” 王洁表示本来提前还贷,还需要给银行支付一定的违约金。根据贷款银行的规定,放款一年内提前还款,需要支付还款金额的1%,1-2年内提前还,需要支付还款金额的0.5%,2年以上则不用支付。但是因为她是银行的VIP客户,经过申请就免付了这笔违约金。 “主要是刚好有笔钱回来。我之前做了一笔3年期的大额存单,利息大概在4.5%左右,到期之后发现很难再找到更好利息的类似产品,多数产品的年化利率都在4%之下,这个时候如果我继续再做理财,和银行贷款之间的利差超过了1.15%,肯定不划算,于是就决定提前还款。去年12月20日结清之后,我感觉一下子轻松了不少,毕竟每个月给银行9000多的利息不是一个小数目。”王洁告诉21世纪经济报道记者。按照王洁的贷款金额和还款起算计算,其原本的总利息为61.95万元,提前还款给王洁省下了50多万元的利息。 “普通人每年如果没有5%以上的稳定投资收益,可以考虑提前还贷。”中原地产首席分析师张大伟表示,他坦言身边不乏提前还贷的朋友。 公积金和商贷之间的利差 据了解,目前选择提前还贷的方式大致有三种,一种是全部提前还款,适合资金充足的人;另外两种均属于部分提前还款,但视收入、消费需求等会选择缩短贷款年限或者降低还款额度等两种方式。 对于提前还款的原因,多数贷款人表示由于前两年楼市较为火爆,当时为了抑制市场上的炒作行为,银行不约而同的提高了房贷利率,全国的房贷利率普遍在4.6%到6%之间,这造成了还贷成本较高,提前还贷就是为了降低成本。 此外提前还款的另外一个重要原因在于近期合适的投资品不多。开年以后,受到美联储“收水”的影响,全球资本市场都出现了较大幅度的回撤,股票和基金都呈现一定程度的浮亏;此外银行理财、大额存单等风险较小的固收类产品则收益节节走低,市场上5%以上收益的理财产品难觅。常规投资收益无法覆盖房贷利率,对于理财小白或谨慎型投资者来说,与其拿钱存定期买理财,不如提前还房贷。 林明也是提前还贷一族,他告诉21世纪经济报道记者,他采取的是部分提前还贷的方式。“前年为了结婚买了一套小户型婚房,贷款额度在160万左右,采取商贷+公积金的方式,其中商贷的金额大概是100万,不过我公积金账户上大概可以取出35万,于是办理好商业贷款之后,就从公积金账户取出来,提前偿还了商业贷款一部分。毕竟和商贷相比,公积金的利率要优惠的多。” 林明计算如果按照商业贷款100万,5.3%的利率,20年等额本息的还款方式,利息高达62.4万元,如果按照65万的总金额来计算,则利息降到了40.6万元,利息下降21.8万元。 其他贷款和房贷之间的利差 各种贷款产品之间的利差也是提前还贷的诱因之一。广州私人企业主刘倩告诉21世纪经济报道记者,自己一套住宅的贷款还剩近50万,由于是二套,利息为5.6%,如果她提前还款之后,再将房屋抵押,抵押贷可以降到3.9%(先息后本),之间就有1.7%的息差。不过刘倩表示需要提醒的是,这个优惠利率,需要个人名下有注册公司企业才可以。 除了上述提到的原因之外,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,还有一个重要的考量因素是因为去年开始,多地为了限制炒房,不断出台严控措施,此前一度出现的房价突进局面得到控制,有些地方的房价甚至见顶回落,这让高杠杆买房的投资人热情消退。“打个比方,如果当地房价每年涨10%,贷款利率5%,购房者贷款购房冲动就会增强,愿意增加杠杆。但是如果房价不涨,甚至出现回调,购房者这时候就会想着收缩杠杆,于是就出现了提前还贷的现象。不过提前还贷的前提是手头资金充裕。” 21世纪经济报道记者发现,分享提前还贷的人群多集中在 “80后”和“90后”群体。 一组数据也可以看出,今年以来购房者的贷款意愿出现降低。央行2022年2月份金融数据显示,住户贷款减少3369亿元,其中,短期贷款减少2911亿元,中长期贷款减少459亿元。 中长期贷款以按揭房贷为主,减少意味着当月新增贷款金额低于当月还款金额。这项数据自2007年开始统计以来首次出现负增长。 5月13日,央行公布了4月金融数据,没有公布中长期贷款,而是将住房贷款从住户贷款中单列出来,这项口径更直接的数字减少605亿元,同比少增4022亿元。住户贷款主要包括住房贷款、消费贷款和经营贷款。 (应受访者要求,王洁、林明、刘倩均为化名)
一周政策丨中央政治局表态支持完善房地产政策 沈阳取消限购
$info.title
核心结论:   政策方面,政治局会议强调,支持完善房地产政策,优化商品房预售资金监管;沈阳个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年等。   行业方面,河南省计划开工建设5万套青年人才公寓,累计租期不超过9年;招商蛇口与新世界中国签署战略合作,涉及旧改、项目收购等。   Part.01   政策篇   一、全国政策   1、政治局会议:支持完善房地产政策,优化商品房预售资金监管   中共中央政治局4月29日召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,审议《国家“十四五”期间人才发展规划》。会议强调,要有效管控重点风险,守住不发生系统性风险底线。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。   诸葛找房数据研究中心解读:   今年以来,各城市因城施策,不断在当前的政策基础上松绑,根据诸葛找房数据研究中心不完全统计,截止到4月28日,近100个城市出台松绑政策,调控次数超百次。政策松绑内容主要包含放宽落户限制、公积金贷款额度增加/条件放宽、降首付比例、降房贷利率、放松限购限贷、放松/取消限售等多方面。本周,中共中央政治局召开会议,强调支持各地完善房地产政策,无疑是为当前房地产市场服下一颗定心丸,既在一定程度上肯定了此前多城完善楼市政策的举动,也为接下来合理的调整措施给予了一定支持,预计后续因城施策力度将会进一步加大、范围也会有所扩大。而且1季度以来,定向支持改善性需求的政策较少,政治局表态支持刚性和改善性住房需求,也说明了2季度的政策支持将向改善性需求倾斜,如缩短增值税的年限,放松限售等。   另外,今年以来,政策的宽松主要是从需求端出发,供应端支持的措施相对较少,中共中央政治局会议明确表态优化商品房预售资金监管,侧面反映了政策支持蔓延到供应端,由于优化预售资金监管能够直接影响企业的现金流,当前各地预售资金监管政策不一但普遍较为严格,优化预售资金监管也显得更为重要。   2、央行:将加大稳健货币政策对实体经济的支持力度   4月26日,据中国人民银行微信公众号消息,近期金融市场出现一些波动,主要受投资者预期和情绪的影响。人民银行表示,将加大稳健货币政策对实体经济的支持力度,特别是支持受疫情严重影响行业和中小微企业、个体工商户,支持农业生产和能源保供增供,推出科技创新再贷款和普惠养老专项再贷款,增加1000亿元再贷款支持煤炭开发使用和增强储能,增加支农支小再贷款和民航专项再贷款,保持流动性合理充裕,促进金融市场健康平稳发展,营造良好的货币金融环境。   二、城市政策   1、扬州调整公积金贷款限额:双缴存职工最高60万元   扬州市住房公积金管理委员会于4月24日发布《关于调整住房公积金贷款最高额度的通知》,自2022年4月24日起施行。通知指出,为促进扬州市房地产市场平稳健康发展,更好满足职工家庭购买首套或第二套改善型自住住房贷款需求,现对扬州市住房公积金贷款最高额度调整如下:双缴存职工的住房公积金贷款最高额度由50万元调整为60万元,单缴存职工的住房公积金贷款最高额度由30万元调整为36万元。   2、天津拟提高公积金贷款额度最高至80万,公开征求意见   4月24日,天津市住房公积金中心网站发布《关于调整住房公积金有关政策的通知(征求意见稿)》,拟规定,支持职工租赁保障性租赁住房。职工连续足额缴存住房公积金满3个月,租赁天津市保障性租赁住房的,职工本人及配偶可申请提取住房公积金,每月合计提取金额不超过当月支付的房租,且合计不超过2400元。支持职工基本购房需求,天津市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的,贷款最高限额80万元。天津市住房公积金资金运用率连续3个月超过90%的,市住房公积金管理中心应向市住房公积金管理委员会办公室报告,并向社会发布公告,于公告的次月1日起将首套住房贷款最高限额下调至60万元。   诸葛找房数据研究中心解读:   天津发布的《关于调整住房公积金有关政策的通知(征求意见稿)》,主要从支持职工租赁保障性租赁住房、支持职工基本购房需求两方面出发,切实支持和解决职工合理住房需求。首先,从租赁角度来看,租房群体可每月提取部分额度缓解租金压力,把租金问题作为解决切入点,也将进一步提升城市的人口吸附能力。其次,从调整住房公积金贷款额度来看,该政策具有一定的动态化,通过居民对住房公积金运用率以确定可贷额度,既在一定程度上缓解购房群体资金压力,也进一步提升城市公积金政策的灵活性与推广力。整体来看,天津住房公积金有关政策的调整力度是较为温和且严谨的,也是出于稳市场、稳预期考虑,而且,适度放松与监管并存对市场健康发展而言更显必要。   3、无锡公积金贷款额度调整:二孩或三孩家庭最高可贷100万元   4月25日,从无锡市住房公积金管理中心官网获悉,无锡市住房公积金管理中心发布《关于调整本市住房公积金相关政策的通知》。通知显示,提高职工及配偶在本市行政区域内无自有住房且租赁商品住房,提取住房公积金支付房租的额度至每人每年15000元。取消因购买、建造、大修自住住房提取过住房公积金、名下有还贷记录不能办理租房提取的限制条件。对首次申请公积金贷款购买首套自住住房的缴存职工家庭,借款人本人符合贷款条件的,最高贷款额度调整为50万元;借款人及配偶均符合贷款条件的,最高贷款额度调整为80万元。对生育二孩或三孩的本市户籍家庭,首次申请公积金贷款购买首套自住住房的,贷款额度可不与借款申请人公积金缴存年限及缴存余额挂钩,借款人本人符合贷款条件的,最高贷款额度调整为60万元;借款人及配偶均符合贷款条件的,最高贷款额调整为100万元。   4、安徽芜湖公积金贷款最高额度调整至55万元   4月25日,安徽芜湖市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金贷款最高额度政策的通知》,从2022年5月1日起执行,以购房网签备案合同签订日期为认定标准。提到,芜湖市住房公积金缴存人家庭申请首次住房公积金贷款时:单人缴存住房公积金的,最高可贷款额度调整为40万元,夫妻双方均缴存住房公积金的,最高可贷款额度调整为55万元。芜湖市住房公积金缴存人家庭申请二次住房公积金贷款时:单人缴存住房公积金的,最高可贷款额度从原来的25万元调整为35万元,夫妻双方均缴存住房公积金的,最高可贷款额度从原来的40万元调整为45万元。此外,芜湖市住房公积金贷款申请条件、首付比例、贷款计算标准、具体可贷款金额等其他政策暂不做调整。   5、淮安公积金贷款额度调整:二套房最高可贷60万元   4月26日,从淮安市住房公积金管理中心获悉,淮安出台公积金新政,自5月5日起执行。新政一是调整淮安市住房公积金贷款最高额度:缴存人购买首套自住住房且首次申请住房公积金贷款的,贷款最高额度按基准额度1.1倍执行,即单方符合住房公积金贷款条件的,贷款最高额度为44万元,双方符合住房公积金贷款条件的,贷款最高额度为66万元。缴存人购买第二套自住住房或再次申请住房公积金贷款的,贷款最高额度执行基准额度,即单方符合住房公积金贷款条件的,贷款最高额度为40万元,双方符合住房公积金贷款条件的,贷款最高额度为60万元。二是降低了住房公积金贷款首付比例:缴存人首套首次贷款的,最低首付比例由30%降至20%;缴存人购买第二套自住住房或再次申请住房公积金贷款的,最低首付款比例由50%降至30%。三是放宽提取住房公积金支付房租条件:缴存人连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在淮安市范围内无自有住房且12个月内无购买住房和偿还住房贷款提取记录并租赁住房的,单方、双方缴存住房公积金每年提取额度不超过9600元、19200元,每自然年度可2次提取住房公积金支付当年房租。   6、安徽铜陵:公积金贷款最高可贷额度上调为50万元   4月27日,安徽省铜陵市住房公积金管理中心发布《关于调整我市住房公积金贷款最高额度政策的通知》,显示铜陵市住房公积金贷款最高额度上调为:单人缴存住房公积金的,最高可贷额度为40万元;夫妻双方均缴存住房公积金的,最高可贷额度为50万元,即日起执行。   7、四川泸州:公积金贷款认贷不认房 首套房最高贷款额60万元   近日,据泸州公积金微信公众号显示,将对住房公积金部分信贷政策作出调整,5月1日起执行,有效期一年。政策通知,公积金贷款的住房套数认定标准为“认贷不认房”,即仅看职工家庭是否有公积金贷款记录和未结清的商业性住房贷款,不再查询职工家庭名下住房。最高贷款额度政策区分首套房和二套房。其中首套房借款人夫妻双方均连续足额缴存住房公积金,且贷款购买同一套自住住房(缴存职工配偶为军人的视同双方缴存),最高贷款额度60万元;单方连续足额缴存住房公积金,最高贷款额度50万元。二套房借款人夫妻双方均连续足额缴存住房公积金,且贷款购买同一套自住住房(缴存职工配偶为军人的视同双方缴存),最高贷款额度50万元;单方连续足额缴存住房公积金,最高贷款额度40万元。此外,缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,所购住房为新建住房的,贷款首付款比例不得低于30%;所购住房为再交易房(二手房)的,贷款首付款比例不得低于40%;购买改善性住房的,贷款首付款比例不得低于50%。   8、海南发布加强房地产广告监管提示:务必做到“九不得、十二应当”   4月25日,海南省市场监督管理局官网发布,为规范房地产广告发布行为,营造良好的自贸港房地产广告市场秩序,现依据《广告法》《房地产广告发布规定》等法律法规,对全省各广告经营、发布单位在广告设计、制作、代理、发布等过程中作出提示,务必做到“九不得、十二应当”。其中明确,房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。   9、哈尔滨:实施疫情期间个人房贷支持政策,按揭贷款可调整还款计划   4月26日,哈尔滨市金融服务局副局长陈方晖在哈尔滨市疫情防控新闻发布会上说,为应对新冠肺炎疫情影响,在哈尔滨的各主要银行机构针对个人住房按揭贷款推出金融支持政策,给予借款人调整还款计划、延长还款期限等支持,减轻借款人近期还款压力。调整还款计划主要是将近期部分还款额度,调整到后期偿还。延长还款期限,主要是指将原还款期限变长,从而减少每期还款额度,减轻借款人还款压力。因疫情影响未能及时归还个人贷款的,相关逾期记录可以不报送中国人民银行,已经报送的予以调整。一些银行机构对于符合条件的客户,给予还款宽限期,在宽限期内不收罚息、不纳入违约客户名单。   10、广东:做好房企风险处置项目并购金融服务,督促涉险房企积极自救化险   4月28日,广东省人民政府办公厅发布《广东金融支持受疫情影响企业纾困和经济稳增长行动方案》。其中包含,积极支持居民合理住房信贷需求。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。鼓励银行对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民,合理确定按揭标准,提升借款和还款便利度。做好房地产企业风险处置项目并购金融服务。各地要督促涉险房地产企业积极自救化险,省有关部门要加强协调指导和项目推介对接。依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型,加强自身风险管理,完善债券融资支持机制。   11、沈阳个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年   4月26日,沈阳市房产局、国家税务总局沈阳市税务局联合发布《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》,规定个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行,由5年调整为2年。通知称,此举是“为消除新冠疫情对我市正常生产生活造成的不利影响,减轻群众购房负担,满足住房需求。”。   12、佛山调整限购政策:二手房满5年不限购   4月26日,佛山住建局发布《佛山市住房和城乡建设局关于优化存量商品住房政策的通知》。其中提到,对最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品住房执行以下政策:居民家庭在线上办理购房资
沈阳市房产局 国家税务总局沈阳市税务局关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知
$info.title
各区县(市)房产、税务部门: 为消除新冠疫情对我市正常生产生活造成的不利影响,减轻群众购房负担,满足住房需求,经研究,个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行,由5年调整为2年。 本通知自发布之日起执行,由联合发布部门按照工作职责负责解释。                                                                                                                                                                                沈阳市房产局  国家税务总局沈阳市税务局                                                                                                                                                                                                      2022年4月26日
不搞“一刀切”,保持房地产开发贷款平稳有序投放 银行是如何做的?
$info.title
4月18日,央行、外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》(下称《通知》)指出,因城施策实施好差别化住房信贷政策,合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,更好满足购房者合理住房需求,促进当地房地产市场平稳健康发展。 《通知》还要求,金融机构区分项目风险与企业集团风险,加大对优质项目的支持力度,不盲目抽贷、断贷、压贷,不搞“一刀切”,保持房地产开发贷款平稳有序投放。此外,商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务,稳妥有序开展并购贷款业务,加大并购债券融资支持力度,积极提供兼并收购财务顾问服务。 记者多方了解到,目前,众多银行已根据地方最新房地产政策持续调整住房按揭贷款措施,比如南京地区部分银行将首套房贷款利率调低至5%,二套房贷款利率最低降至5.2%,多数情况下一两周内放款。 “事实上,个人按揭贷款一直被视为风险相对可控的贷款类别,银行内部也愿意增加按揭信贷投放额。”一位城商行风控部门人士向记者透露。 他坦言,相比个人按揭贷款放款力度增加,开发贷仍面临较高投放压力。 “现在我们对在建优质房产项目做到不抽贷不压贷,但在新增房产项目开发贷审核方面仍然比较谨慎。”这位城商行风控部门人士向记者透露。究其原因,银行依然担心房地产企业高负债率与资金周转紧张状况,不大敢投入大量开发贷资金。 一位股份制银行东部地区分行对公业务部门主管向记者表示,目前他们针对一些优质地产项目优化了开发贷业务流程,要求房地产公司在银行开设一系列账户,以便银行能及时跟踪监控开发贷、住房销售回款,按揭贷款发放等资金流向,并通过将资金流向纳入一个闭环监管体系,确保房地产公司不会挪用销售回款资金以按时还贷,从而降低银行信贷风险。 “通过这种做法,今年以来我们新增开发贷额度较去年回升不少。”他透露。 央行发布的最新数据显示,相比去年第四季度,今年一季度全国房地产开发贷款月均多增约1500亿元。 记者还获悉,相比开发贷企稳回升,越来越多银行正积极推动房地产企业风险处置项目并购金融业务。 “今年我们已将它列入重点业务进行布局。”一位银行投行部门人士向记者透露。鉴于银行缺乏丰富的房地产项目风险处置经验,目前他们正与一些地方AMC开展合作,由后者输出风险处置操作方案与部分银行,银行配合提供并购贷款与财务顾问服务,确保房地产风险处置并购操作能够实现预期目标。 银行开发贷投放悄然回升 上述城商行风控部门人士向记者透露,目前他们正梳理在建优质房地产项目的白名单,尽可能做到不断贷不抽贷不压贷。 在他看来,目前要做好这项工作的最大挑战,是如何将这些项目与房地产企业进行“区分”——以往,银行审核开发贷,主要是根据房地产企业能否提供担保,以及拿出其他资产增信;如今部分大型房地产企业遭遇资金周转困难,令风控部门不得不调降开发贷投放额度以规避风险。 他所在的银行因此做了一些业务流程调整,即遴选一批在建优质房地产项目(主要是销售前景与地段良好,有升值潜力且容易套现),要求开发商按项目设立一个主体,由后者在银行开设一系列账户,以便银行能及时跟踪了解开发贷、销售回款、按揭贷款等资金流向,从而确保项目销售回款能用于偿还开发贷资金,不会被房地产公司挪用。 “通过这类闭环操作,风控部门开始允许这类在建房产项目开发贷不被压缩或抽走。”这位城商行风控部门人士透露。与此同时,银行还调整了开发贷投放策略,不再一次性给予所有开发贷资金,而是派遣专业员工前往在建项目现场调研,根据房地产项目建设进程分期发放相应贷款资金,降低开发贷资金挪用风险。 一位股份制银行对公业务部门人士向记者透露,目前他们也采取类似做法,令今年开发贷新增投放额度较去年有所回升。 “整个2021年,即便是大型房地产企业的优质在建项目,风控部门也会因房地产企业高负债与资金周转紧张状况而否决开发贷申请,现在若银行能采取良好的信贷资金闭环发放回收管理措施,风控部门可以适度放宽对开发商信用评级的评估,同意发放新的开发贷申请。”他告诉记者。不过,目前他所在的银行分支机构每月开发贷投放额度仅有数千万元,无法满足众多项目的建设资金需求。 在他看来,要驱动银行进一步加大开发贷投放,还需国内房地产市场持续复苏。 国家统计局公布最新数据显示,一季度国内商品房销售面积31046万平方米,同比下降13.8%;商品房销售额为29655亿元,下降22.7%。此外,一季度住宅新开工面积为21558万平方米,下降20.3%。 一位国内私募基金房地产分析师表示,这意味着未来一段时间银行不大会大幅度追加开发贷投入,而是先立足于确保在建项目的开发贷平稳有序投放,在确保自身信贷风险得到有效控制同时助力房地产市场平稳发展。 记者还获悉,部分地方金融监管部门已对当地银行进行窗口指导,要求银行开发贷增量不能为负值,且按月监测,对未落实相关政策的银行进行约谈。 促进房地产并购贷款有序开展 值得注意的是,在相关政策鼓励下,越来越多银行正积极投身房地产项目风险处置并购金融业务。 1月中旬,浦发银行表示将发行50亿元房地产项目并购主题债券,期限3年,募资用于房地产项目并购贷款投放。 2月,兴业银行计划发行不低于100亿元的房地产并购主题债券,募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。 兴业银行表示,近期已陆续接洽多家市场优质房地产企业,实地调研其并购重点房地产企业风险处置项目的原则、标准、流程及配套政策,通过并购贷款、并购票据、并购基金、并购财务顾问等“融资+融智”产品组合拳,重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的优质房地产项目。 上述银行投行部人士向记者透露,目前他们也计划发行房地产并购主题债券,也与多家大型产业集团进行沟通,他们对通过并购贷款收购房地产企业风险处置项目颇感兴趣,此举有助于他们完善智慧城市建设、涉足城市改造等业态布局。 “与此同时,我们内部也对并购贷款风控做了改善,要求并购贷款占比不能超过整个房地产并购项目的60%,贷款期限不应超过5-7年,且并购方需要提供足够的资产抵押等增信措施进行贷款担保。”他透露。相比这些硬性条件,他们更看重并购方是否具有足够丰富的房地产项目风险处置经验与资产重整能力。 这位银行投行部人士表示,此前他们与多家大型房地产企业沟通,发现他们已储备了不少相对成熟的风险资产处置手法,比如针对某些具有改造价值的烂尾楼项目,他们会联合银行以公益债持有人身份参与项目并购,此举一方面令银行获取项目优先偿债权,有效降低并购贷款风险,另一方面也能输出烂尾楼改造实施方案与足够改造资金,令烂尾楼“重获新生”,既解决了楼宇债务问题,也令各方债权人得到理想的回报。 “针对房地产企业的并购贷款支持,我们也与并购方讨论如何将被并购企业旗下优质商业地产与工业地产进行资产证券化,进一步盘活被并购企业资产并实现更好的自我造血能力。”一位国有大型银行东部地区分行投行部门主管指出。此外银行在提供并购贷款同时,还与并购方研究如何采用投行化手段挖掘更多房地产风险项目的潜力和价值,提升风险资产处置能力与资源调配能力,助力风险资产从粗放型处置向精细化处置“转变”。
上一页
1
2
...
10