房地产市场注射多剂“强心针”之后，没有康复，也没有恶化，似乎趋于稳定。
但或许，行业只是陷入僵局。
实际上，房地产没有好转，就是恶化。作为高杠杆行业，每个公司、甚至每个项目有大量利息待支付，犹如逆水行舟，不进即是退。
从这个逻辑看，房地产的僵局预计不会持续太久，也不能持续太久。2023年，中国房地产将对房价走势、成交量等作出更清晰地回答。
房价的僵局
房价的僵局体现在，上涨无动力，下跌又有支撑。
从支撑因素看，若房价大幅下跌将导致开发商发生资产减值亏损，引发更严重的系统性问题。届时，所有救市工作将徒劳无功。以阳光城为例，目前全国整体均价尚无太大跌幅，阳光城的2022年中报已显示存货跌价损失达17.33亿。如果房价大幅下跌，所有房企都将越卖越亏，进而出现无力承担交付的系统性风险。
阳光城2022年中报存货跌价导致资产减值损失（来源：2022年中报）
其次，房价关乎银行抵押贷款安全。根据央行数据，仅2021年我国住户贷款就增加7.92万亿元，其中以个人住房按揭贷款为主的住户中长期贷款增加6.08万亿元。大幅向下波动的房价产生的断贷风险，不容易控制。除了居民住房抵押贷款之外，不少土地也被城投抵押给银行。
最后，房价与地价相关联，房价影响地价，地价决定房价。房价如大跌也将影响地方财政收入。这点不过多赘述。
但房价要大幅上涨，也几乎是不可能的。
在过去十余年间，经济和国民收入的高速增长，是房价的高速增长的基础。不断增加的收入能抵消贷款的压力。要知道，过去十余年，中国社会消费品零售总额的复合增长率约为10%。这也意味着居民的平均收入、支付能力的复合增长率≥10%。举个简单例子，2010年的房价当时也让普通百姓感觉亚“鸭梨山大”，但以现在的收入去衡量，那时的房价并不显得高。
2010年来社会消费品零售总额变化（数据来源：国家统计局，网络第三方整理）
而目前的收入增速，难以支持房价像过去一样上涨。根据国家统计局数据，11月份，社会消费品零售总额38615亿元，同比下降5.9%，1—11月份，社会消费品零售总额399190亿元，同比下降0.1%。从社会消费品零售总额可以看出，居民收入增长放缓明显。
其次，目前国人存款意愿高，借债意愿开始降低，这也难以支持房价上行。根据国家金融与发展实验室的数据，2020年四季度以来，中国居民部门杠杆率已经开始走平，加杠杆之势明显放缓。彼时的房地产并未出现危机。2022年一季度延续了拒绝加杠杆趋势，中国居民部门杠杆率较2021年四季度下降了0.1个百分点至62.1%。从住户贷款与存款之比来看，2022年居民部门举债也显著下降。
居民杠杆情况（数据来源：中泰证券）
成交量的僵局
在成交量层面，经过多轮刺激，目前也不上不下。一方面，目前成交量下滑过猛，短时间内又难以恢复到房企及高层想要的状态；另一方面，和历史数据相比，目前成交量其实并不小。
根据业内人士预计，2022年整体成交金额可能在13.3万亿元左右，成交面积在13.6亿平方米左右。
13.6亿平米的成交量从历史角度看并不小。从销售面积看，目前的13.6亿㎡的成交量相当于2015、2016年的水平。放眼近20年的数据来看，这个数字绝对值仍属于高位，远远高于2009年。要知道2009年的房地产，属于黄金时期，当时GDP在上涨、居民收入在上涨、人口在上升、房价预期足。
历年全国商品房销售数据（数据来源：国家统计局，网络第三方机构整理）
问题是2022年楼市的成交量下滑太快，同比2021年约打了73折。2021年全国商品房的销售金额为17.918.2亿，销售面积为17.94亿。
成交量下跌太快、太猛带来的麻烦是，房企的资金投进去变成钢筋水泥，但却难卖掉、收不回，现金流快速承压。这一点也不过多赘述。
按照2022年的成交量，仅能让部分房企生存，不够支撑所有房企回笼资金。稳健型房企的销售量普遍打了7折（见文章《“暴雷”房企的楼盘还能买吗》），在部分解决融资渠道之后，可勉强支撑。碧桂园、新城控股、旭辉等此前被认为民企中最稳健一批房企的2022年中报、三季报显示，营收、净利润均出现不同程度下滑，但均保持正数，维持略有盈利。
碧桂园2022年半年报营收利润表现（来源：公开材料）
目前的成交量不够，也意味着房企之间需要争抢有限的客户。这对于已经暴雷、出现流动性危机的房企则倍加艰难。因为出现流动性危机，现金无法偿还债务，导致购房者往往对这些企业的楼盘敬而远之。而这又反过来，导致这些企业无法及时销售存货、回笼资金。
目前这些出现流动性危机的房企，也更难获得银行贷款。即便获得银行贷款，如销售不畅，也只是把问题暴露延期，且徒增每年的利息负担。仍以阳光城为例。根据公告，今年上半年阳光城权益销售金额为156.28亿，确认营业收入为92.55亿，利息高达17.25亿。其中，利息同比去年增加约430%。每个房地产楼盘，如果多滞销一个月，就将多产生一个月的利息，最后哪怕是全部销售一空，也可能因为利息而亏损。
成交量不够，将导致暴雷房企恶性循环，最终由流动性危机走向破产。
哪些购房客户消失了？
从2020、2021年的疯狂，到2022年成交量快速下降，购房群体为何一夜之间消失了一大片？
炫氪与多地从业人士沟通，他们均表示，目前以刚需和刚性改善购房者为主，投资型购房者基本消失。相比之下，过去的房地产市场购买人群多样化，有刚需型、刚性改善型、改善兼投资型、纯投资型、度假兼投资型……
其中，纯投资型客户非但没购房，反而选择了抛售，分流了原本计划购买新房的客户。今年全国各地二手房挂牌量创新高。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年12月10个重点城市二手住宅挂牌量为170.3万套，环比上涨12.17%，较去年同期上涨61%。
重点城市二手房挂情况（数据来源：诸葛找房）
另外，文旅度假兼投资型客户也大幅减少。据了解，海南某全国知名的海景项目的成交量下滑约50%。要知道，文旅度假项目逐渐成为贡献成交量的主力之一。据统计，2021年，六大主要文旅区的成交量达5.9亿㎡，约占当年全国商品房成交面积17.94亿㎡的三分之一左右。
文旅成交数据（数据来源：克而瑞，智研咨询整理）
但房地产的僵局或许不会持续太久，而且政策仍在发出积极信号。12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞中提及，“房地产是国民经济的支柱产业”。
此外，部分城市也在通过适度棚改、收购商品房作为保障性用房，来增加市场成交量，并以此增强市场信心。据悉，青岛已公开的2023年棚改量将为2022年6倍。12月14日，青岛相关部门联合发布2023相关棚改通知，涉及改造项目共计15031套（户）
武汉也在去年曾出手购买商品房作为棚改安置房。2022年 9月22日，湖北省政府采购网发布了一则房源采购合同公告。公告内容显示，武汉经济技术开发区（汉南区）自然资源和规划局采购某商品房项目，作为汉纸老生活区棚改安置房。其中涉及房屋共200套住宅，总建筑面积为2.42万平米。
最新的政策也反复提及“鼓励改善型客户置业”。
20年来历经多轮调控未果的中国房地产，终于在2022年实现了监管曾经的心愿，但又被委以挽救经济的重任，这一次的结果会不一样吗？